AG Magdeburg Urteil vom 04.12.1996 - 14 C 3683/95

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.453,23 DM zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, daß der Beklagte verpflichtet ist, ab dem 01.10.1996 eine monatliche Miete in Höhe von 178,96 DM zuzüglich 75,00 DM Nebenkosten zu zahlen.

3. Der Beklagte tragt die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch den Kläger gegen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 1.700,00 DM abwenden, wenn nicht zuvor der Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Der Streitwert wird auf 1.800,00 DM festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger macht gegenüber dem Beklagten rückständige Mietzinsforderungen geltend.

Die Ehefrau des Beklagten hatte mit der Rechtsvorgängerin des Klägers einen mündlichen Mietvertrag über eine Wohnung in Magdeburg Alt Fermersleben 74 abgeschlossen. Der Mietzins betrug bis 1991 26,65 M/DDR.

Am 28. oder 29.12.1994 erschien der Bevollmächtigte des Klägers in der Wohnung des Beklagten. Der Beklagte und der Bevollmächtigte des Klägers unterzeichneten einen neuen Mietvertrag über die Wohnung mit Datum vom 28.12.1994. Der darin festgelegte Mietzins belief sich inklusive Nebenkosten auf 278,97 DM. Der Kläger errechnete die Miethöhe anhand der 1. und 2. Grundmietenverordnung ausgehend von einem alten Mietzins in Höhe von 49,99 DM.

In einem Schreiben des Mieterbundes vom 31.03.1995 erklärte der Mieterbund namens des Beklagten den Widerruf des Mietvertrages.

Der Beklagte zahlt seit Januar 1995 eine Grundmiete von 138,30 DM zuzüglich 35,00 DM Nebenkosten. Seit dem 03.06.1996 zahlt er 75,00 DM Nebenkosten monatlich.

Der Kläger macht rückständigen Mietzins für die Zeit von Januar 1995 bis einschließlich September 1996 geltend und begehrt für die Zukunft Feststellung der Mietzinsverpflichtung des Beklagten.

Der Kläger ist der Ansicht, nach einer Neuberechnung des nach der 1. und 2. Grundmieten Verordnung möglichen Mietzinses ausgehend von einer Altmiete in Höhe von 26,64 M/DDR sei der Beklagte zur Zahlung eines Mietzinses von 178,96 DM zuzüglich 79,00 DM Betriebskosten verpflichtet, die sich seit Juni 1996 auf 75,00 DM verringert hätten.

Der Kläger beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1.453,23 DM zu zahlen,
2. festzustellen, daß der Beklagte verpflichtet ist, ab dem 01.10.1996 eine monatliche Miete in Höhe von 178,96 DM zuzüglich 75,00 DM Nebenkosten zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Ansicht, der Abschluß des Mietvertrages vom 28.12.1994 unterliege dem Haustürwiderrufsgesetz und sei durch das Schreiben vom 31.03.1995 wirksam widerrufen worden. Im übrigen stellten die geltend gemachten Forderungen eine rückwirkende Mieterhöhung dar.

Hinsichtlich des weiteren Sachvortrages wird auf die gegenseitig gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf die geltend gemachte Forderung aus dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag vom 28.12.1994 in Verbindung mit § 535 BGB.

Unstreitig bestand ein mündlicher Mietvertrag zwischen der Rechtsvorgängerin des Klägers und der Ehefrau des Beklagten. Der Kläger ist gemäß § 571 BGB auf seiten des Vermieters in den Vertrag eingetreten. Dieser Mietvertrag bestand jedoch auch mit dem Beklagten, da gemäß § 100 Abs. 3 ZGB/DDR, beide Ehegatten Mieter und Mietvertragspartei waren, auch wenn nur ein Ehegatte den Mietvertrag abgeschlossen hatte.

Die Parteien haben einen neuen, diesmal schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen, der Vertreter des Klägers und der Beklagte haben diesen Mietvertrag unterzeichnet. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Unterzeichnung am 28. oder am 29.12.1994 stattfand.

An diesem Vertrag muß der Beklagte sich festhalten lassen.

Unstreitig handelt es sich bei der Wohnung des Beklagten um sogenannten preisgebundenen Wohnraum im Sinne des § 11 Miethöhegesetzes. Die Parteien hatten zunächst im Mietvertrag vom 28.12.1994 einen höheren Mietzins vereinbart, als der Kläger tatsächlich verlangen durfte. Dem lag eine Neuberechnung der Miete nach der 1. und 2. Grundmietenverordnung zugrunde, bei der der Kläger von einer falschen Altmiete ausging. Der Beklagte hat jedoch auch diese Berechnung, die ihm ausgehändigt wurde, durch Unterschrift bestätigt und akzeptiert (Vgl. Kopie Blatt 55 d.A.).

Der Kläger macht mit der Klage nunmehr aber nur noch die Differenz zwischen dem tatsächlich gezahlten Mietzins und dem Mietzins, den er korrekter Weise aufgrund der 1. und 2. Grundmietenverordnung verlangen kann, geltend.

Diese Neuberechnung wird von dem Beklagten der Höhe nach nicht bestritten.

Der Mietvertrag ist auch nicht deshalb unwirksam, weil der Kläger einen solchen Mietvertrag nach den Vorschriften des Mietenüberleitungsgesetzes und der Grundmietenverordnungen nicht hätte abschließen dürfen.

Der Kläger als Vermieter hätte zwar eine Mieterhöhung nur durch Zustimmung der Mieter und nach den Formvorschriften der §§ 12 ff. Miethöhegesetz erreichen können. Es stand den Parteien jedoch frei, dies auc...