AG Köln Urteil vom 15.02.2019 - 208 C 188/18

Nachgehend

LG Köln (Aktenzeichen 6 S 57/19)

Tenor

1.) Das klageabweisende Versäumnisurteil vom 06.11.2018 wird aufrechterhalten.

2.) Die Klägerin trägt die weiteren Kosten des Rechtsstreits.

3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4.) Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin, die N. GmbH ist als Rechtsdienstleister bei dem Kammergericht Berlin registriert. Sie geht aus abgetretenen Forderungen eines Mieters vor, dessen Vermieterin die Beklagte ist.

In dem Mietvertrag vom 01.12.2016 ist eine Nettomiete von 945,– Euro bei einer Gesamtfläche von 79,76 qm der in Köln gelegenen Wohnung aufgeführt.

Mit Schreiben vom 06.03.2017 rügte die Klägerin die Höhe der Miete und stellte Mietzahlungen unter Vorbehalt. Der Beklagte gab mit Schreiben vom 23.03.2017 Auskunft über die von dem Vormieter gezahlte Miete.

Die Klägerin verlangt nun für die Mieterseite für 4 Monate zu viel gezahlte Mieten von insgesamt 456,56 Euro und vorprozessualer Rechtsanwaltsgebühren / Rechtsverfolgungskosten von 536,63 Euro mit vorliegender Klage.

Sie ist der Auffassung bzw. behauptet, dass sie aktivlegitimiert sei aufgrund wirksamer Abtretung und wirksam erteilten Auftrages. Ortsüblich plus 10 % sei lediglich eine Miete von 717,75 Euro, so dass eine Überzahlung stattgefunden habe, die für 4 Monate mit vorliegender Klage zurückverlangt werde. Dies mache 4 × 114,14 Euro = 456,56 Euro aus, da die Vormiete 830,86 Euro betragen habe.

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW sei auch wirksam. Letztlich seien auch die Rechtsverfolgungskosten von 536,63 Euro zu erstatten.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 456,56 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 536,63 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Sie hat gegen ein klageabweisendes Versäumnisurteil vom 06.11.2018 form- und fristgerecht Einspruch eingelegt und beantragt nun Aufhebung dieses Versäumnisurteils und verfolgt ihren ursprünglichen Zahlungsantrag weiter.

Die Beklagte beantragt,

Aufrechterhaltung des vorgenannten Versäumnisurteils.

Sie bestreitet die Aktivlegitimation und behauptet, dass die vereinbarte Miete nicht die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % übersteige. Die angemessene Quadratmetermiete bei einer Maisonette-Wohnung vergleichbarer Art betrage 10,95 Euro und nach Addierung von 10 % = 12,05 Euro.

Die Miete des Vormieters habe netto 865,48 Euro betragen und sei nur aufgrund einer vereinbarten Minderung reduziert worden auf 692,38 Euro. Diese Minderung sei aber nicht zu berücksichtigen.

Überdies und vor allem sei die Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW nichtig, da sie die Vorgaben des § 556d Abs. 2 Satz 5 und 6 BGB nicht erfülle, insbesondere unzureichend begründet worden sei. Auch materiell sei sie nicht ausreichend begründet. Fraglich sei auch, ob überhaupt die Grundlage in § 556d BGB verfassungsgemäß sei.

Wegen weiterer Einzelheiten, insbesondere weiteren Vortrags wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Der Klägerin stehen die geltend gemachten Ansprüche gegen die Beklagte nicht zu, da gegenwärtig auf Wohnungen in Köln die rechtlich allein einschlägigen §§ 556d ff. BGB nicht anwendbar sind. Es fehlt in NRW an einer wirksamen Verordnung im Sinne des § 556d Abs. 4 BGB, die das Gebiet der Stadt Köln als solches mit angespanntem Wohnungsmarkt dem Anwendungsbereich der mietpreisbegrenzenden oben genannten Vorschriften unterstellt, so dass für Köln weder die in § 556d Abs. 1 BGB aufgeführte Mietpreisbegrenzung (ortsübliche Miete + 10 %), noch darauf aufbauende Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche gelten.

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW ist formal unwirksam, da eine ausreichende Begründung für die Beurteilung Kölns als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nicht veröffentlich ist.

§ 556d Abs. 2 Satz 5 und Satz 6 BGB verlangt u.a., dass sich aus einer Begründung ergibt, aufgrund welcher Tatsachen ein solches oben genanntes Gebiet im Einzelfall vorliegt. Gem. dem Gesetzesentwurfs der Bundesregierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz (vgl. BT-Drucksache 18/121 vom 10.11.2014), dient die Begründungspflicht dazu, die Entscheidung der Landesregierung nachvollziehbar zu machen, insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt werden. Angesicht des mit der Verordnung verbundenen Eingriffs in das Eigentumsrecht des Artikels 14 Grundgesetz, kommt der Begründung besondere Bedeutung zu, wie auch die bei sonstigen Verordnungen nicht übliche Begründungspflicht zeigt. Dies bedeutet, dass die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt einer gerade sorgsamen Überp...