AG Köln Urteil vom 03.07.2003 - 222 C 204/03

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gem. § 313 a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unzulässig, da das Mieterhöhungsverlangen der Kläger unwirksam ist und als solches die Überlegungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB nicht in Gang setzen konnte.

Die Anforderungen an die Begründung eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens richten sich u.a. nach der Mietstruktur. In vorliegender Sache liegt ein einheitliches Mischmietverhältnis über einen Wohnraum und eine Garage vor. Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis ist eine isolierte Erhöhung des Garagenmietanteils nach § 558 BGB nicht möglich. Erforderlich ist vielmehr, wenn eine Erhöhung alleine auf die Garagenmiete gestützt werden soll, eine Erhöhung des Gesamtmietzinses, der wiederum gestützt wird auf die Behauptung, dass der Garagenmietzins nicht mehr der Ortsüblichkeit entspricht. Erfüllt ein Mieterhöhungsverlangen diese Vorgaben nicht, so ist es unzulässig (Landgericht München WUM 1998, 379; Bub-Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III A Rdz. 274; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage. § 558 a BGB Rdz. 21). Eine derartige Konstellation ist vorliegend gegeben. Die Kläger begehren mit ihrem Erhöhungsverlangen vom 25.11.2002 eine separate Erhöhung des Garagenmietzinses wie dem Wortlaut des Erhöhungsverlangens eindeutig zu entnehmen ist. Der Mietstruktur wird erst mit dem Klageantrag und der Klagebegründung hinreichend Rechnung getragen.

Der Rechtsentscheid des OLG Frankfurt vom 21.03.2001 (WUM 2001, 231) führt im Gegensatz zur Auffassung der Kläger nicht zu einer anderen Bewertung. Die Entscheidung des OLG Frankfurt verhält sich über einen anderen Sachverhalt. Das Gericht hatte dort über die Frage zu entscheiden, ob es zu der Unzulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens führt, wenn ein Anteil für Kosten für Schönheitsreparaturen separat zu der „Grundmiete” hinzugerechnet wird. Das OLG Frankfurt hat auf die vorgelegte Frage entschieden, dass diese Unterscheidung nicht zu einer Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens führt. Dass ein separater Anteil (hier die Garagenmiete) aus einem einheitlichen Mischmietverhältnis auch separat erhöht werden kann, hat das Gericht hingegen nicht bejaht. In dem von dem OLG Frankfurt zu entscheidenden Fall ist – trotz der Aufspaltung in dem Erhöhungsverlangen – die Gesamtmiete erhöht worden. Nichts anderes besagt im Ergebnis auch die mit Schriftsatz vom 26.06.2003 zitierte Entscheidung.

Das Mieterhöhungsverlangen ist mithin unwirksam.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Streitwert:bis 300,00 EUR.

Fundstellen

Haufe-Index 1775654

MietRB 2004, 1