AG Kerpen Urteil vom 21.06.2011 - 104 C 321/10

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im I. Obergeschoss des Hauses XXX. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf diesen (vgl. Bl. 5 ff. GA) Bezug genommen.

Im August/September 2009 wurden die in der Wohnung vorhandenen Fenster mit Aluminiumrahmen ausgetauscht gegen moderne Fenster mit Kunststoffrahmen und Scheinen mit erhöhtem Schallschutzwert und Wärmedämmwerten. Ausgeführt wurden die Arbeiten von der Firma XXX GmbH, die dem Kläger insgesamt 10.800 EUR in Rechnung stellte (vgl. die Rechnung vom 30.9.2009, hier Bl. 8 ff. GA).

Mit einem Schreiben vom 28.9.2009 (vgl. Bl. 51 GA) bat der Kläger (gemäß § 558 BGB) die Beklagten um Zustimmung zu einer Mietanpassungen zum 1.12.2009 von seinerzeit 536,68 EUR pro Monat um 58,15 EUR pro Monat auf 595 EUR pro Monat. In dem Schreiben heißt es auszugsweise (wort- und buchstabengenau):

"Dieses Haus wurde als kleine Wohneinheit 1977, mit zwei Wohnungen und Apotheke, fertig gestellt und liegt im gelockerten Baugebiet, llgeschossig. Rechts und links des Einganges befinden sich Grünstreifen mit großen Bäumen und kleinen Sträuchern bepflanzt.

Die gute Lage ermöglicht fußläufig; das Ärztehaus, den S-Bahnhof, die Post, Bank und Versorgungsgeschäfte, zu erreichen, der Energiepass liegt im grünen Bereich. Die neu eingebauten Fenster zur Straßenseite haben einen erhöhten Schallschutz (38 dB)...."

Vertreten durch den Mieterverein Köln e.V. stimmten die Beklagten der begehrten Mieterhöhung mit Schreiben vom 6.10.2009 mit Wirkung zum 1.12.2009 zu (vgl. Bl. 52 GA).

Mit einem Schreiben vom 16.7.2010 zeigten die Klägervertreter den Beklagten ihre Interessenvertretung für den Kläger an (vgl. Bl. 24/41 GA). Gemäß § 559 BGB nahmen sie gegenüber den Beklagten eine Erhöhung der Grundmiete vor. Zur Erläuterung wurde ausgeführt, dass mit dem Einverständnis der Beklagten anstelle der bisher einfach verglasten Fenster isolierverglaste Kunststofffenster in die von den Beklagten gemietete Wohnung eingebracht worden seien. Der Kläger sei daher berechtigt, die Jahresmitte um 11% der für die Wohnung der Beklagten aufgewandten Kosten (in Höhe von 5400 EUR) zu erhöhen. Der jährliche Erhöhungsbetrag belaufe sich somit auf 594 EUR, was einer erhöhten Monatsmiete um 49,50 EUR entspreche.

Mit Schreiben vom 2.8.2010 (vgl. Bl. 27 GA) wurde die Mieterhöhung vom 16.7.2010 zurückgewiesen. In dem Schreiben führt der Mieterverein Köln e.V. aus, dass sich die ersetzten Aluminiumfenster schon mit Isolierglas ausgestattet gewesen seien, sich aber in einem beklagenswerten Zustand befunden hätten. Bei den ausgeführten Arbeiten handele es sich daher im wesentlichen um eine Instandsetzungsmaßnahme und weniger um eine Modernisierungsmaßnahme.

In ihrer Erwiderung vom 2.8.2010 (vgl. Bl. 26/43 GA) räumten die Klägervertreter ein, dass die bisherigen Fenster zwar doppelt verglast sein, es sich allerdings um Alu-Rahmen mit einer äußerst schlechten Dämmung gehandelt habe.

Mit der Klage vom 9.10.2010 verfolgt der Kläger sein Anliegen weiter.

Er behauptet, dass die ersetzten Fenster technisch in Ordnung gewesen seien und keine Sanierung (der Fenster) angestanden habe.

Mit der Klageschrift verfolgte der Kläger zunächst die Anträge,

festzustellen, dass die zu zahlende Nettomiete ab 1.2.2011 644,50 EUR beträgt, so dass zuzüglich Nebenkosten insgesamt 864,50 EUR monatlich zu zahlen sind,

hilfsweise

festzustellen, dass spätestens ab dem 1.3.2011 die erhöhte Miete zu zahlen ist sowie

äußerst hilfsweise

festzustellen, dass die zu zahlende Nettomiete ab dem 1.12.2011 644,50 EUR beträgt, so dass zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung insgesamt 864,50 EUR monatlich zu entrichten sind.

Zeitgleich mit der Terminierung wies das Gericht darauf hin, dass der Kläger sein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 55 8 BGB bereits mit den neu eingebauten Fenstern begründet hatte und er daher nicht kumulativ noch eine Erhöhung gemäß § 55 9 BGB durchführen könne. Weiter wurde darauf hingewiesen, dass die für den Kläger abgegebenen Erklärungen zur Begründung der Mieterhöhung als nicht ausreichend angesehen werden könnten.

Mit dem Schriftsatz der Klägervertreter vom 10.2.2011 wurde sodann ergänzend dahin gehend vorgetragen, dass der Kläger das Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB ausschließlich auf den Mietspiegel gestützt habe. Dazu habe er natürlich die Wohnung beschreiben müssen. Sinngemäß wird die Ansicht vertreten, dass das damalige Mieterhöhungsverlangen auch ohne die neu eingebauten Fenster begründet gewesen wäre. Durch den Einbau der Fenster werde auch eine nachhaltige Heizkostenersparnis erreicht. Dazu sei gegenüber dem Beklagten ...