AG Heidelberg Beschluss vom 19.03.2021 - 45 C 2/21

Leitsatz (amtlich)

1. Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist die Klage gegen den Verwalter und nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.

2. Dies gilt auch für eine Klage auf Nachweis der Verwaltereigenschaft durch öffentlich beglaubigte Urkunde.

3. Inhaber des Anspruchs ist der veräußernde Wohnungseigentümer.

Normenkette

WEG § 12 Abs. 1-2, § 9b

Tenor

1. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

2. Der Streitwert wird auf 27.800,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I.

Der Kläger verkaufte seine Eigentumswohnung. Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sieht hierfür die Zustimmung des Verwalters vor. Verwalter ist der Beklagte. Dieser erteilte die Zustimmung vor dem Notariat O, wobei er auch das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 26.07.2019 mit seiner Verwalterbestellung öffentlich beglaubigt unterzeichnete. Jedoch kamen die von ihm am 19.10.2020 an die Notarin des Klägers, S, versandten Unterlagen dort mit zerschnittener Siegelschnur an. Außerdem fehlte auf dem Protokoll die Unterschrift eines weiteren Wohnungseigentümers. Einen Verwaltungsbeirat gibt es nicht.

Die Notarin wandte sich Ende Oktober an den Beklagten. Der Kläger ließ die Hausverwaltung × unter der Adresse des Beklagten am 23.11.2020 wegen der fehlenden Zustimmung und des fehlenden Nachweises der Verwalterbestellung mahnen. Am 10.12.2020 erteilte der Beklagte erneut die Zustimmung zur Veräußerung vor der Notarin. Einen Termin am 30.12.2020 vor dem Notariat O für den grundbuchmäßigen Nachweis seiner Bestellung nahm er nicht wahr.

Der Kläger beantragte sodann mit der am 20.01.2021 zugestellten Klage vom 04.01.2021 Folgendes:

Der Beklagte wird als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft … verpflichtet, die Niederschrift der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft … vom 26.07.2019 mit der Bestellung des Beklagten zum Verwalter gemäß TOP 8 bezüglich seiner und der Unterschrift eines Eigentümers öffentlich beglaubigen zu lassen und diese Niederschrift mit den öffentlich beglaubigten Unterschriften der Notarin S, …, zur Urkundenrolle …, vorzulegen.

Es erging ein Versäumnisurteil, gegen das der Beklagte Einspruch einlegte und diesen damit begründete, er sei nach § 18 Abs. 1 WEG nicht passivlegitimiert und nicht verpflichtet, für die Unterschrift Dritter zu sorgen. Außerdem könne die ihm damals als Wohnungseigentümerin benannte Mutter des Klägers, die bei der Verwalterbestellung zugegen gewesen sei, das Protokoll unterzeichnen. Er, der Beklagte, habe schon am 19.10.2020 darauf hingewiesen, dass die Beklagtenseite (gemeint ist wohl die Klägerseite, Anm. d. G.) selbst für die Unterschrift sorgen könne, und alles Notwendige ohne Verzögerung getan.

Inzwischen sind die Formalien für eine wirksame Verwalterzustimmung erfüllt. Am 21.01.2021 unterzeichnete der Beklagte vor der Notarin S das Bestellungsprotokoll in öffentlich beglaubigter Form. Am 18.02.2021 unterzeichnete auf Betreiben des Klägers vor dieser Notarin die in der Versammlung seinerzeit anwesende Wohnungseigentümerin F das Protokoll der Eigentümerversammlung in öffentlich beglaubigter Form.

Der Kläger hat den Rechtsstreit sodann für erledigt erklärt und der Beklagte hat dem innerhalb der Notfrist nicht widersprochen.

Entscheidungsgründe

II.

I. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1 ZPO.

Die Beklagtenpartei hat der Erledigterklärung der Klagepartei nicht widersprochen.

Das Gericht hat deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann.

II. Vorliegend hätte die Klage voraussichtlich Erfolg gehabt, da der Beklagte passiv legitimiert ist.

1. Die streitgegenständlichen Handlungen stehen in Zusammenhang mit der vom Beklagten erteilten Verwalterzustimmung.

a. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Zum alten WEG-Recht hat der BGH Folgendes entschieden: Ist der Verwalter zustimmungsberechtigte Person, wird er bei der Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung in aller Regel als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig. Daran ändert sich regelmäßig auch dann nichts, wenn die Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung ausnahmsweise nicht die Entscheidung über die Zustimmung an sich ziehen und selbst treffen können. Auch dann wird der Verwalter im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer tätig (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2019 – V ZR 188/18 –, Rn. 6, juris, mwN).

Vorliegend war die Eigentümerversammlung nicht beteiligt, so das...