AG Hannover Urteil vom 25.03.2008 - 483 C 10450/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

Beschlussanfechtung

Tenor

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft Am Landwehrgraben 4–8 vom 04.07.2007 zu TOP 3 a) und TOP 3 e) werden für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Den Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Kläger sind Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft Am Landwehrgarben 4-8 in 30519 Hannover.

Am 04.07.2007 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt, unter deren Tagesordnungspunkt 3 a) die Jahresabrechnung für das Jahr 2006, TOP 3 d) die Weiterbeschäftigung des Hausmeisters, TOP 3 e) die Entlastung der Verwaltung für das Jahr 2006, TOP 5) die Neuwahl des Verwalters für die Jahre 2008-2010 sowie unter den TOP zu 6) die Ablehnung des Einbaus von Wärmemengenzählern und Wasseruhren in den Häusern Nr. 4 und 6 beschlossen wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.07.2007 (Bl. 36-44 d.A.) Bezug genommen.

Die Kläger sind der Ansicht, die Jahresabrechnung für das Jahr 2006 sei fehlerhaft. Es sei mit unzutreffenden Nebenkosten-Verteilungsschlüsseln abgerechnet worden. Es sei entsprechend der Teilungserklärung grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen abzurechnen, da ein anderer Umlageschlüssel nicht bzw. aufgrund der zu unbestimmten Öffnungsklausel in § 4 der Teilungserklärung nicht wirksam beschlossen worden sei. Wegen deren Wortlaut wird auf die zu den Akten gereichte Kopie der Teilungserklärung (Bl. 54 u. 55 d.A.) Bezug genommen. Weiter sind die Kläger der Ansicht, die Heiz- und Warmwasserkosten seien nach ihrem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Zudem sei die Instandhaltungsrücklage nicht ordnungsgemäß abgerechnet und angesammelt worden. Schließlich seien die Hausmeisterkosten nicht in die Jahresabrechnung einzustellen. Hierzu behaupten die Kläger, das Arbeitsverhältnis des Hausmeisters sei rechtlich nicht einwandfrei durchgeführt worden und es sei in Unkenntnis der Miteigentümer auch die Ehefrau des Hausmeisters, die nie in der Anlage tätig gewesen sei, angestellt worden. Diese Umstände seien den Miteigentümern erst im Mai 2007 bekannt geworden. Die Kläger sind weiter der Ansicht, der Beschluss zur Weiterbeschäftigung des Hausmeisterehepaares entspreche aufgrund der bisherigen rechtswidrigen Anstellung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch der Beschluss über die Entlastung der Verwaltung für das Jahr 2006 entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung; es bestünden Anhaltspunkte dafür, dass sich aus der rechtwidrigen Anstellung des Hausmeisterehepaares Schadensersatzansprüche gegen den Hausverwalter ergäben. Ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche der Beschluss über die Neuwahl des Verwalters für die Jahre 2008-2010; eine Zusammenarbeit mit diesem sei den Klägern nach Treu und Glauben unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört. Hierzu behaupten die Kläger, der Verwalter habe sie langjährig über die bereits tatsächlich durch ihn durchgeführte Verwaltung getäuscht. Die durch ihn angefertigten Abrechnungen und Protokolle seien zahlreich massiv fehlerhaft. Er habe ohne Beschluss der Wohnungseigentümer Verfügungen über das ihm anvertraute Vermögen vorgenommen, in dem er u.a. im Zeitraum 2002-2005 Beiratsentschädigungen ohne entsprechende Beschlüsse gezahlt habe. Auch habe er Arbeiten am Sondereigentum vornehmen lassen, indem entgegen des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung Anstriche nicht nur der Außenflächen der Balkonbrüstungen, sondern auch von deren Innenseiten durchgeführt wurden. Schließlich sind die Kläger der Ansicht, der ablehnende Beschluss zum Einbau von Verbrauchsmessgeräten für Heizung und Warmwasser in den Häusern Nr. 4 und 6 sei aufzuheben, da grundsätzlich eine rechtliche Verpflichtung zu einer verbrauchsabhängigen Messung bestehe.

Die Kläger beantragen,

die Beschlüsse zu TOP 3 a), 3 d), 3 e), 5 und TOP 6 c), 6 cc), 6 d), 6 e), 6 ee), 6 f), 6 l), 6 ll), 6 m), 6 n), 6 nn), 6 o) der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentumsgemeinschaft Am Landwehrgraben 4-8 vom 04.07.2007 für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, der Kostenverteilungsschlüssel für die Heiz- und Warmwasserkosten (nach beheizter Fläche bzw. Personen) sei aufgrund der Öffnungsklausel in § 4 der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.06.1995 wirksam abgeändert worden, wobei – was zwischen den Parteien unstreitig ist – allein die Wohnungseigentümer der Häuser 4 und 6 anwesend waren. Hinsichtlich der Anstellung eines weiteren Hausmeisters behaupten die Beklagten, diese sei in Kenntnis des Verwaltungsbeirats erfolgt, da di...