AG Hamburg-Harburg Urteil vom 28.12.2007 - 611 C 146/07

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die vorläufige Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Ungültigerklärung dreier Beschlüsse aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.6.2007 jeweils hinsichtlich eines Teilbereichs unter Aufrechterhaltung im Übrigen.

Die Klägerin und die Beklagten sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft … Hamburg (im Folgenden: WEG), wobei der Klägerin ein Miteigentumsanteil von 273/10.000 am Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 zu eigen ist. Hinsichtlich der Miteigentumsanteile der Beklagten wird auf Anlage ASt. 3 und ASt. 5 verwiesen.

Die WEG wird von der Beizuladenden seit 1.1.2003 verwaltet gemäß Verwaltervertrag (Anlage Ast. 2). Gemäß § 2 Nr. 5 des Verwaltervertrages sorgt die Verwalterin für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum soll die Verwalterin mindestens zwei Kostenvoranschläge einholen, wenn die zu erwartende Auftragssumme 1.500,– EUR im Einzelfall übersteigt. Die Überwachung einer ordnungsgemäßen Arbeitsausführung ist bei Auftragsgrößen von über 1.500,– EUR durch eine persönliche Inspektion des Verwalters zu gewährleisten. Bei geringeren Auftragsgrößen kann für diese Inspektion der Hauswart herangezogen werden. In § 6 Nr. 1 des Verwaltervertrags ist bestimmt, dass die Verwalterin für ihre Tätigkeit eine jährliche Gebühr in Höhe von 222,72 EUR je Wohnung einschließlich Mehrwertsteuer, die von den Wohnungseigentümern zu tragen ist, erhält.

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.6.2007 teilte der Geschäftsführer der Verwalterin unter TOP 5 mit, dass diese künftig für die Ausschreibung und Bauleitung von Sanierungsmaßnahmen Gebühren in Höhe von 6 % der abgerechneten Bausumme verlange. Alternativ könne die Planung und Ausführung durch externe Ingenieure oder Architekten erfolgen. Dies war in der Einladung zur Versammlung, welche im Verfahren 611 C … als Anlage K 1 vorgelegt worden ist, nicht angekündigt worden; dort fanden sich lediglich die Überschriften der Tagesordnungspunkte und die Angabe der voraussichtlichen Kosten für die genannten baulichen Maßnahmen. Sodann wurden die Beschlüsse über die Vergabe von Sanierungsmaßnahmen zu TOP 5 bis 7 in Bezug auf den zweiten Abschnitt der Dachsanierung für maximal 34.000,– EUR, die Sanierung der Balkonbrüstungen für ca. 13.000,– EUR und die Abdichtung der Balkone für ca. 40.000,– EUR verbunden mit der Gewährung der genannten Gebühr von jeweils 6 %.

Mit Schriftsatz vom 11.7.2007, bei Gericht noch am gleichen Tage eingegangen, hat die Klägerin Anfechtungsklage erhoben. Unter dem Geschäftszeichen 611 C … hat zudem die Beklagte zu 29.) gegen die Beschlüsse zu TOP 3 und 5 bis 14 vollen Umfangs Anfechtungsklage erhoben.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass das Gebührenverlangen der Verwalterin in der Einladung zur Versammlung hätte genannt werden müssen, damit hierüber zulässigerweise hätte beschlossen werden können. Es hätte auch als eigenständiger Tagesordnungspunkt angesetzt werden müssen zur gesonderten Abstimmung. Ferner stehe der Verwalterin eine solche Gebühr ohnehin nicht zu, da sie die Ausschreibung und Bauleitung bei Instandsetzungen bereits aufgrund des Verwaltervertrags, dort § 2 Nr. 5, schulde und über die Verwaltergebühr entlohnt herhalte. Insofern sei das Begehren weiterer Gebühren bereits unangemessen hoch, zumal die Verwalterin nicht näher dargelegt habe, wieso seine normale Verwaltervergütung hier aufgrund eines wesentlich höheren Aufwandes unangemessen niedrig sei, so dass sich eine Zusatzvergütung rechtfertigen könnte. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Verwalterin bei ihrer damaligen Bewerbung besonders herausgestellt habe, als Tochtergesellschaft einer Baugenossenschaft über eine Technikabteilung und damit über besonderes Wissen bei der Durchführung von Bau- und Sanierungsmaßnahmen zu verfügen, welche bei dieser WEG anstünden. So könnten Kosten für Ausschreibungen usw. eingespart werden. Vor diesem Hintergrund sei auch § 2 Nr. 5 des Verwaltervertrages zu verstehen. Sie behauptet ferner, dass ein mit der Ausschreibung und Bauleitung beauftragter Ingenieur oder Architekt nicht deutlich teurer wäre als die Verwalterin aufgrund der von ihr geforderten Sondervergütung. Noch weniger Kosten verursachen würde zudem die Durchführung der Baumaßnahmen durch einen Generalunternehmer, der ohne zusätzliches Architektenhonorar über seine Technikabteilung die Planung und Bauleitung mit übernehme. Entscheidend sei aber ohnehin, dass die Verwalterin diese Arbeiten schon aufgrund des Verwaltervertrages ohne zusätzliche Vergütung durchzuführen habe.

Die Kl...