AG Hamburg-Blankenese Urteil vom 25.07.2001 - 508 C 110/01

Nachgehend

LG Hamburg (Urteil vom 28.11.2002; Aktenzeichen 307 S 180/01)

Tenor

I. Die Beklagten zu 1) und 2) werden verurteilt, einer Erhöhung des Grundmietzinses für die ihnen von der Klägerin vermietete Wohnung in Hamburg-Iserbrook/Schenefelder Landstraße 126 h von bisher 1.312,03 DM pro Monat auf nunmehr 1.458,35 DM pro Monat ab 01.02.2001 zuzustimmen.

II. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

III. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung wegen der hälftigen Gerichtskosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin der im Tenor genannten Wohnung, die Beklagten zu 1) und 2) sind Mieter sowohl einer Doppelhaushälfte als auch einer nahe gelegenen Garage.

Die Parteien verbindet hinsichtlich der Doppelhaushälfte der als Anlage K 1 (Bl. 5 f. d.A.) vorgelegte Formular-Vertrag vom 25./28. März 1990 sowie der Formular-Vertrag vom 01./08.07.1991 über die Garage Nr. 2 (Bl. 58 f. d.A.). In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen für die Vermietung der Garage heißt es vor Ziffer 1 ausdrücklich, dass die Vermietung der Garage nicht (!) im Rahmen eines Wohnungsmietvertrages erfolgt.

Der Garagenmietvertrag enthält eine gesonderte Regelung z.B. für die Kündigung sowie die Mietanhebung.

Die Doppelhaushälfte mit Hausgarten wurde 1956 erstellt und besteht aus 5 Zimmern, Küche, Bad, 2 WC, Abstellraum, Speisekammer, Garderobe, Diele, Flur, Balkon, Terrasse mit einer Gesamtwohnfläche von 96,9 qm, wobei Balkon und Terrasse mit ein Viertel ihrer tatsächlichen Nutzfläche zugrunde gelegt wurden.

Die Küche ist vermieterseits mit Herd und Nirosta-Spüle ausgestattet sowie weißlackierten Hängeschränken. Der Boden ist gefliest (Fotos Nr. 4, 5 und 6, Bl. 68/69 d.A.).

Das Badezimmer ist vermieterseits mit Fußbodenfliesen und Wandfliesen bis über die Duschkopfhalterung ausgestattet. Weder in Küche noch Bad befinden sich Einhebelmischer (Bl. 70/71 d.A.). Im Wohnzimmer befindet sich ein Kamin sowie ein Holzfußboden (Foto Nr. 14, Bl. 71 d.A.). Rollos, Spülmaschine etc. sind mieterseits eingebracht worden. Zum Haus gehört ein Garten sowie eine offene Remise (Fotos Nr. 1–3, Bl. 68 d.A.). Nach dem Mietvertrag ist die Klägerin für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zuständig. Das Angebot der Klägerin, derartige Arbeiten gegen Verminderung des Mietzinses um DM 1,20 pro Quadratmeter und Wohnung mieterseits zu übernehmen, wurde von den Beklagten 1997 abgelehnt.

Mit dem als Anlage K 2 (Bl. 10 d.A.) vorgelegten Schreiben vom 15.11.2000 begehrte die Klägerin die Zustimmung zur Mieterhöhung hinsichtlich der Grundmiete auf DM 1.618,23 zuzüglich bisheriger Betriebskosten in Höhe von DM 230,00.

Zur Begründung verwies die Klägerin auf § 2 MHG und den Hamburger Mietenspiegel 1999, dessen Tabelle dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt war unter Hinweis auf die Spalte H 8.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Schenefelder Landstraße zwar im Wohnlagenverzeichnis der FHH nur als normale Wohnlage bezeichnet ist, dies aber für die Seitenstraße und die Doppelhaushälfte der Beklagten nicht gelten könne, da dort eine deutlich bessere Wohnqualität gegeben sei. Die Klägerin beansprucht aufgrund der vermieterseits zu tragenden Kosten für die Schönheitsreparaturen eine Mieterhöhung, die über den Höchstwert des Rasterfeldes H 8 (16,00 DM) hinausgeht (16,70 DM).

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung des Grundmietzinses für die ihnen von der Klägerin vermiete Wohnung Schenefelder Landstr. 126 h von bisher DM 1.312,03 pro Monat auf nunmehr DM 1.618,23 pro Monat ab 01.02.2001 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass das Mietobjekt noch in die normale Wohnlage eingeordnet werden müsse. Darüber hinaus werden einzelne Mängel der Mietsache aufgeführt (vgl. Ziffer 1–3 des Schreibens vom 18.12.2000).

Lediglich für den Fall der Mängelbeseitigung wird eine Anpassung an die Vergleichsmiete für berechtigt gehalten.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Fotos (Innen- und Außenansichten) sowie die Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung und dem gerichtlichen Hinweis vom 06.06.2001 (Bl. 44 d.A.).

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist zum Teil unzulässig.

Soweit ein über DM 16,00 (Oberwert des Rasterfeldes H 8 des Mietenspiegels 1999) hinausgehendes Mieterhöhungsverlangen gestellt wurde, fehlt es an einem zulässigen Begründungsmittel. Im übrigen ist die Klage zulässig.

Obwohl der Mietenspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum in der Freien und Hansestadt Hamburg (Stand 1. April 1999) keine Mieten für Wohnungen in Doppelhaushälften berücksichtigt, ist dennoch der Mietenspiegel 1999 bis zur Höhe von DM 16,00 pro Quadratmeter netto kalt ein zulässiges Begründungsmittel im Sinne des § 2 MHG (vgl. AG Hamburg-...