AG Hamburg-Blankenese Urteil vom 16.08.2000 - 508 C 653/98

rechtskräftig LG Hamburg Blankenese 13.02.01 307 S 178/00

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Kläger tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet.

Tatbestand

I. Sachverhalt

Die Kläger machen einen Modernisierungszuschlag gemäss § 3 MHG gegenüber der Beklagten geltend.

Die Parteien verbindet ein Wohnraummietverhältnis über die Wohnung im 2. Obergeschoss-Ost des Hauses …

Die Kläger sind durch Grundbucheintragung als Eigentümer in den Mietvertrag der Beklagten mit der Voreigentümerin eingetreten.

Die monatliche Heizkostenvorauszahlung beläuft sich seit 01.01.1998 für die Wohnung der Beklagten auf DM 70,00.

Mit Schreiben vom 27.02.1998 … kündigten die Kläger Baumassnahmen an, die zur Verbesserung der gemieteten Räume und zur Einsparung von Heizenergie führen sollten. Die Kosten wurden mit voraussichtlich ca. DM 13.000,– angegeben, was einer monatlichen Mieterhöhung von ca. DM 120,– entsprach.

Mit Schreiben vom 30.07.1998 … wurde der Gesamtaufwand mit DM 14.689,88 beziffert und ein Mietzuschlag von DM 116,52 mit Wirkung ab 1. September 1998 verlangt.

Aufgrund dieses Erhöhungsschreibens zahlte die Beklagte ab September 1998 einen um DM 25,– monatlich erhöhten Mietzins.

Der Differenzbetrag in Höhe von DM 91,52 wird mit der kombinierten Zahlungs- und Feststellungsklage geltend gemacht.

Wegen der Berechnung des Modernisierungszuschlags wird auf Ziffer II. der Klageschrift … verwiesen.

Die Kläger behaupten, die modernisierten Fenster seien nicht instandsetzungsbedürftig gewesen. Die Ausstattung vergleichbarer Gebäude mit isolierverglasten Fenstern sei auch nicht „allgemein üblich”. Durch die Umbaumassnahmen (neue Gauben- und Dachflächenfenster mit Iso-Verglasung statt der ursprünglich einfachverglasten Fenster) gemäss Rechnungen der Firmen T. und W. … sei eine Energieeinsparung in der Wohnung der Beklagten bei normaler Beheizung von mindestens 21 Z (vgl. Aufstellung) … zu erzielen.

Die Kläger sind der Auffassung, dass sich die Höhe des „Wertverbesserungszuschlags” nicht nach dem Betrag der einzusparenden Energiekosten richtet. Ausserdem widerspräche es dem Grundsatz von Treu und Glauben, dass die Beklagte, die immer wieder neue Fenster gefordert habe, nach Durchführung der Arbeiten nunmehr eine Mieterhöhung nach § 3 MHG (teilweise) verweigere.

Die Kläger meinen, daß die finanziellen Auswirkungen in einem vernünftigen Verhältnis zum erzielten Spareffekt stünden.

Die Kläger sind der Auffassung der Hintergrund seiner durch … erwähnte Absenkung der Heizkosten im Jahr 1996/97 für die Wohnung der Beklagten auf dem Nutzerverhalten der damaligen Mieterin im I. Obergeschoss beruhe.

Im übrigen beruft sich der Kläger zu 2) vor dem Hintergrund seiner durch Teilnahmezertifikat … nachgewiesenen Kenntnisse als Energieberater und die von ihm erstellten Berechnungen ….

Die Kläger beantragen,

• die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger DM 276,56 … zu zahlen und
• festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den mit Schreiben vom 27.02./30.07.1998 angeforderten Modernisierungszuschlag nach Durchführung von angekündigten Modernisierungsarbeiten in der Mietsache der Beklagten (Austausch der Fenster und eines Dachflächenfensters) gem. § 3 MHG in Höhe von monatlich DM 116,52 zu zahlen.

…

Die Beklagte verweist darauf, dass die Iso-Verglasung lediglich den allgemein üblichen Gebäudezustand geschaffen habe und nicht eine Mieterhöhung nach § 3 MHG rechtfertige.

Im übrigen habe sie auf Anraten des Mietervereins eine Erhöhung um monatlich DM 25,– akzeptiert und auch ab September 1998 bezahlt.

Die Fenster seien … mehr als 60 Jahre alt, einfachverglast, abgängig und damit sowieso erneuerungsbedürftig gewesen (miserabler Zustand der alten Fenster).

Im übrigen wird behauptet, dass die klägerseits errechneten Einsparquoten bei den Heizkosten nicht allein auf den Fenstereinbau zurückzuführen seien. Ein Einsparpotential von mehr als 15 % sei unrealistisch ….

Das Gericht hat Beweis erhoben … durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigen-Gutachtens.

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die durch den Fenstereinbau und die Wärmeisolierung den Klägern zustehende Mieterhöhung übersteigt nicht einen monatlichen Betrag von DM 25,–, der bereits jetzt von der Beklagten gezahlt wird.

Eine Erhöhung der Grundmiete durch einen ungenau (vgl. Fischer/Dieskau/Pergande/Schwender § 3 MHG, Anm. 4) als „Wertverbesserungszuschlag” bezeichneten Betrag ist hier auf maximal 200 Z der nachgewiesenen Energieeinsparung begrenzt (vgl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, § 3 MHG, Rdn. 86).

Der Einbau von isoverglasten Fenstern als solcher rechtfertigt keine Mieterhöhung nach § 3 MHG. Hierdurch wurde das Gebäude lediglich in den allgemein üblichen Zustand versetzt, d. h. in den Zustand, der bei der überwieg...