AG Düsseldorf Urteil vom 21.04.1989 - 44 C 764/88

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 550,-- DM abwenden, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Kläger sind Eigentümer und Vermieter der in der X-straße 13 in Y gelegenen Mietwohnung, die der Beklagte seit 1973 zu einem Mietpreis von monatlich 312,-- DM plus 50,-- DM Nebenkosten bewohnt. Mit der vorliegenden Klage machen die Kläger einen Räumungsanspruch aus § 564b Abs. 2 Ziffer 3 BGB geltend.

Mit Schreiben vom 22. Juni 1988 kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit Wirkung zum 30. Oktober 1988. In dem Kündigungsschreiben wird ausgeführt, daß die Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks verhindert seien. Die Vermieter würden beabsichtigen, das sich auf dem lediglich teilweise bebauten Grundstück befindliche verfallene Gebäude abzureißen. Nach dem Abbruch bestehe die Absicht, das Grundstück wieder zu verkaufen. Der Abbruch sei erforderlich, um eine Rentabilität des Grundstücks zu erreichen und den Verkauf zu ermöglichen.

Die Kläger tragen vor, das Miethaus X-straße 13 schließe an die Baulücke X-straße 11 an. Es sei geplant, beide Gründstücke zusammenhängend zu verkaufen, um sodann ein Mehrfamilienhaus zu errichten, das zu einer Wohnwert- und Wohnumfeldverbesserung beitrage. In dem derzeitigen Mietshaus bestehe keine Warmwasserversorgung, die Toiletten würden im Treppenhaus jeweils eine Treppe tiefer liegen. Alle Versorgungsleitungen im Haus würden aus dem Baujahr ca. 1905 stammen. Es sei also nicht nur erforderlich, die Baulücke zu schließen, worauf die Stadt Y dränge, sondern auch die gesamte Straßenansicht zu erneuern unter Einbeziehung des abzureißenden Gebäudes.

Die Kläger behaupten, für das Objekt X-straße 13 könnte ein um mindest 15 % höherer Kaufpreis für den Fall erzielt werden, daß keine Mieter übernommen werden müssen.

Ein Minderpreis von 15 % sei als wesentlicher Nachteil im Sinne des § 564b BGB für den Verkauf mit dem Mieter anzusehen.

Die Kläger beantragen,

der Beklagte wird verurteilt, die von ihm im 1. OG innegehabten Räumlichkeiten im Objekt X-straße 13 in Y, bestehend aus 3 Zimmern sowie Küche zu räumen und geräumt herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte bestreitet, daß die Kläger beabsichtigen, das Gebäude abzureißen, bzw. das Grundstück zu verkaufen, bzw. neu bebauen zu lassen. Unzutreffend sei, daß das Gebäude verfallen sei. Die für den Abriß des Gebäudes erforderliche Abbruchgenehmigung wie auch die Zweckentfremdungsgenehmigung der Stadt Y liege bis zum heutigen Zeitpunkt nicht vor. Die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung habe die Stadt Y mit Schreiben vom 23.09.1988 erst “in Aussicht gestellt”. Bisher hätten die Kläger nicht substantiiert dargelegt, daß Neubaupläne entsprechend der von der Stadt Y angekündigten Auflage vorhanden seien. Im übrigen reiche die Möglichkeit, durch den Verkauf eines geräumten Hauses einen höhreren Kaufpreis zu erzielen, nicht aus, um ein Mietverhältnis zu kündigen. Schließlich hätten die Kläger auch nicht substantiiert vorgetragen, wie die angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks aussehen soll.

Der Beklagte behauptet, wegen der Wohnungsknappheit auf dem Y-er Wohnungsmarkt seien für ihn als ausländischer Mitbürger Mietwohnungen in der Preislage von 500,-- DM pro Monat nicht erhältlich.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.

Die Klage ist nicht aus § 564 Abs. 2 Nr. 3 BGB gerechtfertigt. Ein berechtigter Kündigungsgrund steht den Klägern nicht zur Seite. Nach der genannten Vorschrift ist die Kündigung nur möglich, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an der angemessenen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Eine anderweitige Verwertung des Grundstücks kann auch in dem Abbruch des Hauses bestehen. Derartige Maßnahmen des Vermieters rechtfertigen die Kündigung jedoch nicht generell sondern nur bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen. Solche Voraussetzungen sind gegeben, wenn das Mietshaus baufällig oder so veraltet ist, daß es den heutigen Wohnbedürfnissen nicht mehr entspricht, keine angemessene Rendite abwirft und ein Neubau für den Vermieter eine günstige wirtschaftliche Verwertung sein würde. Dazu bedarf es eines substantiierten Sachvortrages, die Kalkulation muß zumindest überschlägig offengelegt werden (vgl. dazu AG Darmstadt in WM 1987, 321 und LG Düsseldorf in WM 1987, 321). Es kommt mithin auf die Wirtschaftlichkeit des Mietgrundstückes im gegenwärtigen Zeitpunkt an, die anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung entsprechend der 2. Berechnungsverordnung aufzustellen ist (vgl. dazu Sternel IV Anmerkung 150). Daran fehlt es hier. Als weitere Voraussetzung einer angemessenen Verwertung bei Abbruch des Hauses ist die Vorlage der Ab...