AG Bremen-Blumenthal Urteil vom 27.09.2013 - 44 C 2015/13

Tenor

1. Der unter TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 27.05.2013 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.

2. Die gewerbliche Nutzung der Wohnung Nr. 10 des Klägers durch die Mieterin Sauerberg zur Tagespflege im Rahmen der ihr am 15.08.2012 vom Amt für Soziale Dienste der Freien Hansestadt Bremen (dessen Zeichen 450-S3) erteilten behördlichen Genehmigung sowie etwaiger Verlängerungen/Aufhebung der Befristung gleichzeitig für bis zu 2 Kinder, insgesamt jedoch höchstens 3 Kinder, wird gestattet.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

5. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung von 120 % des jeweils beizutreiben den Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien sind in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (dafür hier: WEG) verbunden. Der Kläger ist Eigentümer zweier Wohnungen in der WEG. Der WEG liegt eine Teilungserklärung vom 4.3.1996 (dafür hier: Teilungserklärung) zu Grunde. Darin heißt es in § 1 unter anderem:

„Auf dem vorbezeichneten Grundstück errichtet die Eigentümerin gemäß den anliegenden Bauzeichnungen (Teilungsplan) ein Wohnhaus, das 25 Wohneinheiten, 5 Läden und 33 Parkplätze enthält”

In § 5 bestimmt die Teilungserklärung unter anderem:

„2. Nutzungsbeschränkungen des Sondereigentums:

Die Nutzung des Sondereigentums wird wie folgt eingeschränkt:

a) gewerbliche Nutzung:

Die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in einer Wohnung ist nur mit Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig, ausgenommen bei Erstverkauf des Bauherrn.

b) Nutzungsänderung:

Die Änderung der bei den einzelnen Sondereigentumsrechten angegebenen Nutzungsart ist nur mit Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig.

(…)

4. Zustimmungsverfahren:

Soweit vorstehend die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgesehen ist, gilt im einzelnen folgendes:

a) (…)

b) Widerrufliche Erteilung, Auflagen und Bedingungen:

Die Zustimmung kann widerruflich erteilt werden. Sie kann auch mit Auflagen und Bedingungen verbunden werden.

c) Verweigerungsgründe:

Die Zustimmung kann nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden.

Ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung liegt insbesondere vor, wenn die beabsichtigte Nutzungsänderung für die anderen Wohnungseigentümer oder die Hausbewohner eine unzumutbare Beeinträchtigung zur Folge haben könnte oder sie den Charakter des Hauses nicht nur unwesentlich verändert.”

Der Kläger hat eine Wohnung (dafür hier: Wohnung) an Frau … (dafür hier: Mieterin) vermietet. Nachdem die Mehrzahl der Kinder der Mieterin aus der Wohnung ausgezogen ist, möchte die Mieterin in der Wohnung eine Kindertagespflege betreiben. Das ist ihr von der Freien Hansestadt Bremen mit Bescheid vom 15.8.2012 (dafür hier: Genehmigung) insoweit genehmigt worden, als dass sie gleichzeitig bis zu 2, insgesamt jedoch höchstens 3 Kinder in ihrer Wohnung betreuen darf.

Der Kläger beantragte deshalb mit Schreiben vom 5.4.2013 die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu dieser gewerblichen Tätigkeit, die jedoch in der Wohnungseigentümerversammlung am 27.5.2013 unter TOP 10 mit 6,5 Ja-Stimmen zu 17,4 Nein-Stimmen und 3 Enthaltungen verweigert wurde. In der Wohnungseigentümerversammlung lag die Genehmigung zwar vor, wurde von den Wohnungseigentümern aber nicht eingesehen.

Der Kläger meint, dass die Ablehnung des Beschlusses ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Er habe einen Anspruch auf die begehrte Beschlussfassung, die er, der Kläger, nunmehr nach § 21 Abs. 8 WEG weiterverfolge. Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte Zustimmung könne die Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund verweigern. Ein solcher wichtiger Grund liegt hier nicht vor. Aufgrund der Beschränkungen der Genehmigung ergebe sich keine spürbare Belastung für die übrigen Mitbewohner oder Eigentümer. Die gewerbliche Tätigkeit sei von einem Familienleben und damit von der ureigensten Nutzung einer Wohnung kaum unterscheidbar. Die Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen hervorgerufen würden, seien keine schädlichen Umwelteinwirkungen. An diese gesetzliche Wertung sei auch die Wohnungseigentümergemeinschaft gebunden. Die vorgesehene Nutzung werde auch nicht mit einer spürbar stärkeren Verschmutzung des Treppenhauses einhergehen, die die einer normalen Wohnungsnutzung überschreite. Außerdem gebe es bei der begehrten Nutzungsmöglichkeit keinen täglichen Publikumsverkehr. Das Argument, dass anders als beim Familienverbund nicht die Perspektive bestehe, dass die Lärmbeeinträchtigungen mit zunehmendem Alter der Kinder nachließen, sei kein wichtiger Grund, sondern eine typische Folge der Wohnungsnutzung. Einen Konflikt mit einer Nachbarin, die geltend mache, wegen ihres Schichtdienstes jederzeit tagsüber schlafen können zu müssen, sei eine verfehlte Sichtweise. Es gebe keinen Konflikt zu einer durch einen anderen Wohnungseigentümer beabsichtigten Nutzung eines Ladenlokals als Wettbüro. Dieses werde einen vollständig anderen Eingang an ei...