AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 26.03.2014 - 2 C 225/13

Tenor

1. Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, die von ihr bewohnte Wohnung in der Frankfurter Allee 5 in 10247 Berlin, 3. OG Mitte, bezeichnet mit der Wohnungsnummer 912-10-2 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der Räumung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 4.400,– EUR abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Im Übrigen können die Beklagten die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit leistet in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Beklagte zu 1.) schloss am 08.12.2008 einen Mietvertrag mit der Home Center Liegenschaften I über eine Wohnung im Hause Frankfurter Allee 5 in 10247 Berlin, 3. OG, Mitte.

Die Klägerin erklärte mit Schreiben vom 08.07.2013 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2013 und begründete dies mit der Absicht, selbst in der Wohnung leben zu wollen.

Die Klägerin behauptet, das Wohnobjekt in der Frankfurter Allee 5 in 10247 Berlin sei durch die ursprünglichen Eigentümer, der Munte Gewerbebau GmbH & Co. KG Projektgesellschaft Pulheim und Herrn Jochen Wawersik als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, in Wohnungseigentum aufgeteilt worden. Die Eintragung sei am 12.01.2008 erfolgt. Im Jahr 2012 sei eine Realteilung in fünf Wohnungseigentümergemeinschaften erfolgt, was am 31.07.2012 in das Grundbuch eingetragen worden sei. Sie, die Klägerin, habe die Wohnung im Jahr 2012 durch Kauf erworben und sei am 19.04.2013 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden. Sie wohne derzeit zur Miete und wolle in die Wohnung einziehen.

Die Klägerin hat zunächst die Feststellung einer Verpflichtung zur Herausgabe geltend gemacht. Nach Ablauf der Kündigungsfrist haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt. Darüber hinaus haben die Parteien die gegen die Beklagte zu 2 gerichtete Klage nach deren Auszug übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Klägerin beantragt nun,

die Beklagte zu 1 zu verurteilen, die von ihr bewohnte Wohnung in der Frankfurter Allee 5 in 10247 Berlin, 3. OG Mitte, bezeichnet mit der Wohnungsnummer 912-10-2 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die Aufteilung in Wohnungseigentum sei ausweislich der von der Klägerin zu Akte gereichten Anlage K 5 erst am 31.07.2012 in das Grundbuch eingetragen worden. Daher gelte die Kündigungsbeschränkung des § 577 a BGB.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Klägerin als Partei. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 26.3.2014 Bezug genommen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1.) einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in der Frankfurter Allee 5 in 10247 Berlin, 3. OG Mitte gemäß aus § 546 Abs. 1 BGB. Die Klägerin hat das Mietverhältnis gegenüber der Beklagten zu 1 gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam beendet.

Der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt vor. Er setzt voraus, dass die Klägerin die Wohnung für sich benötigt. Benötigt wird die Wohnung, wenn die Absicht der Eigennutzung besteht und diese Absicht auf vernünftigen und billigenswerten Erwägungen beruht (BVerfG WuM 89, 114). Die Klägerin hat ihre Absicht, selbst in der Wohnung leben zu wollen, im Rahmen der Parteivernehmung glaubhaft bekundet. Die Aussage der Klägerin war schlüssig und frei von Widersprüchen. Die Gründe der Eigennutzungsabsicht sind auch nachvollziehbar. Die Klägerin lebt derzeit in einer von Schimmel befallenen Mietwohnung. Der Wusch, statt dessen in der eigenen Eigentumswohnung zu leben, ist vernünftig und nachvollziehbar. Die finanzielle Belastung sinkt und Unsicherheiten über den Bestand des Mietverhältnisses entfallen.

Das Recht zur Eigenbedarfskündigung war nicht gem. § 577 a BGB i.V.m. §§ 1, 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin in der vom 1.9.2011 bis zum 30.9.2013 gültigen Fassung ausgeschlossen. Die Vorschrift greift nicht, weil Wohnungseigentum erstmals im Januar 2008 und damit vor der Überlassung der Wohnung an die Beklagte zu 1 begründet wurde. Maßgeblich für die Sperrfrist nach § 577 a BGB ist die erstmalige Eintragung von Wohnungseigentum in das Grundbuch (Weidenkaff in Palandt: Bürgerliches Gesetzbuch 70. Auflage, § 577 a BGB, Rz. 4). Nach der durch die Klägerin zur Akte gereichten Kopie der notariellen Urkunde des Notars Dr. Joachim Gulich in Braunschweig vom 28.01.2006 zu Beurkundungs-Nummer 65/2006 erfolgten eine Teilung des Grundstücks und die Bewilligung der Bildung von Sondereigentum an d...