AG Berlin-Schöneberg Urteil vom 20.09.2000 - 12 C 215/00

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 4/5 und die Beklagten 1/5.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils betreibenden Betrages abwenden, sofern die Gegenpartei nicht vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist seit 1999 Eigentümerin des Hauses …. Die Beklagten hatten von der Voreigentümerin durch Vertrag vom 30. Juni 1988 und Nachtrag vom 15.10.1990 eine …immerwohnung im Mittelbau, … dieses Hauses gemietet. Am 18. Dezember 1999 ließ die Klägerin im zweiten Hinterhof den dort befindlichen Garten, der vorher für die Mieter des Hauses zugänglich war, durch einen Zaun abtrennen. Die Mieter erhielten keine Schlüssel für das Zauntor zum Garten. Am 26. April 2000 nahm der Beklagte zu 1) einen Bolzenschneider, beschädigte den Zaun, hebelte das Tor aus und entfernte es. Durch anwaltliches Schreiben vom 5. Mai 2000 erklärte die Klägerin wegen dieses Vorfalls die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses und widersprach einer stillschweigenden Fortsetzung des Vertrages. Mit Schreiben vom 2. Juni 2000 verlangte sie die Kosten für die Neuanschaffung eines Gartentores in Höhe von … ersetzt. Der Beklagte zu 1) wies die fristlose Kündigung durch anwaltliches Schreiben vom 18. Mai 2000 zurück, widersprach der fristgemäßen Kündigung und verlangte die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses.

Die Klägerin meint, der Beklagte zu 1) habe seine mietvertraglichen Pflichten durch die vorsätzliche Beschädigung der Mietsache in solchem Maße verletzt, daß ihr eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten sei. Der Beklagte zu 2) hafte insoweit solidarisch mit.

Die Parteien haben den Rechtsstreit hinsichtlich des ursprünglichen Klageantrages zu 2) auf Zahlung von 945,40 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, nachdem die Forderung ausgeglichen wurde.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin die von ihnen genutzten Räumlichkeiten in … bestehend aus … immern, einer Küche, einer Diele, einer Toilette sowie dem Kellerraum im Vorderhaus rechts mit zwei Kellerfenstern, insgesamt mit einer Wohnfläche von …, zu räumen und unverzüglich im geräumten und vertragsgemäßen Zustand herauszugeben,

hilfsweise,

zum 31. Mai 2001.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte meint, das Mietverhältnis sei bereits vor dem Vorfall durch zahlreiche Auseinandersetzungen belastet gewesen. Die Klägerin habe ihrerseits den Vertrag verletzt, indem sie den Mietern die Mitbenutzung des Gartens durch Errichtung des Zaunes streitig machte, und somit den Vorfall provoziert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Zulässigkeit des hilfsweise gestellten Antrages auf Räumung zum 31. Mai 2001 ergibt sich aus § 259 ZPO. Nachdem der Beklagte zu 1) der fristgemäßen Kündigung mit Schreiben vom 18. Mai 2000 widersprochen hat, besteht die Besorgnis der Nichterfüllung.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung aus §§ 985, 556 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis ist durch die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung vom 5. Mai 2000 nicht beendet worden.

Der Beklagte zu 1) hat zwar unstreitig durch die vorsätzliche Beschädigung des von der Klägerin auf dem Grundstück neu errichteten Zaunes eine schuldhafte Pflichtverletzung begangen. Da es sich um eine Straftat handelte, die gegen das Eigentum der Klägerin gerichtet war und der dadurch verursachte Schaden nicht nur geringfügig war, ist die Erheblichkeit der Pflichtverletzung durch den Beklagten zu 1) zu bejahen. Die fristlose Kündigung gemäß § 554 a BGB setzt aber darüber hinaus voraus, daß die Pflichtverletzung derart schwerwiegend war, daß sie dem anderen Vertragsteil die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses und sei es auch nur bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist objektiv unzumutbar macht (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 554 a Rdnr. 3 m.w.N.). Daran fehlt es hier. Denn es ist zu berücksichtigen, daß das Mietverhältnis bereits seit mehr als zehn Jahren besteht und daß es sich – soweit ersichtlich – um eine einmalige Sachbeschädigung durch den Beklagten zu 1) handelte, die in engem Zusammenhang damit stand, daß die Klägerin den Mietern zuvor die Möglichkeit zur Mitbenutzung des Gartens durch Errichtung des Zaunes, zu dessen Tor sie keine Schlüssel aushändigte, in rechtlich bedenklicher Weise entzogen hatte. Das rechtfertigte zwar nicht die Sachbeschädigung durch den Beklagten zu 1), ist aber als mildernder Umstand in die Abwägung einzubeziehen. Als solcher ist auch zu berücksichtigen, daß die Beklagten den entstandenen Schaden inzwischen ersetzt haben und eine Wiederholungsgefahr nicht ersichtlich ist. Unter diesen Umständen r...