AG Berlin-Lichtenberg Urteil vom 21.06.2007 - 10 C 69/07

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietverhältnis.

Der Kläger war Vermieter, der Beklagte war Mieter einer Wohnung im Hause … in … Die Miete war zuletzt mit 713,55 EUR monatlich vereinbart.

Der von den Parteien geschlossene Mietvertrag setzte sich aus einem im Handel erhältlichen Formularmietvertrag und einer vom Kläger gefertigten Anlage zum Mietvertrag zusammen. Der Formularmietvertrag enthielt hinsichtlich der Kündigungsfristen folgende Regelung:

„Die Kündigungsfrist beträgt:

3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind,

6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind,

9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind,

9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind.

Die Kündigung muss schriftlich bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist erfolgen” (Bl. 6 d.A.)

Das Mietverhältnis begann am 1. Oktober 1996 und war auf unbestimmte Zeit geschlossen. Ende Oktober 2006 sprach der Beklagte eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus.

Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger einen Anspruch auf Zahlung von Miete für die Monate Februar und März 2007 in Höhe von insgesamt 1.427,10 EUR geltend.

Der Kläger behauptet, der Beklagte – der auf schlechte Erfahrungen mit seinem ehemaligen Vermieter verwiesen habe – habe den Formularmietvertrag selbst zum Vertragsschluss mitgebracht. Er sei dann von beiden Parteien gemeinsam ausgefüllt worden.

Der Kläger ist der Ansicht, der Mietvertrag ende aufgrund der vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen erst zum 31. Juni 2007. Er meint ferner, es sei dem Beklagten verwehrt, sich darauf zu berufen, die in dem Mietvertrag vorgesehenen Kündigungsfristen seien unwirksam, weil der Beklagte als Verwender des Formularmietvertrags anzusehen sei.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.427,10 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus aus 713,55 EUR seit dem 4. Februar 207 und aus weiteren 713,55 EUR seit dem 4. März 2007 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, er habe den Formularmietvertrag weder zum Vertragsabschluss mitgebracht noch seine Verwendung angeregt. Der Kläger ihn vielmehr zusammen mit den ergänzenden Vertragsbedingungen bei Vertragsabschluss zur Verfügung gestellt und auch schon weitgehend ausgefüllt.

Er ist der Ansicht, die im Formularmietvertrag enthaltene Regelung zu den Kündigungsfristen sei daher nach § 573 Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Nr. 10 EGBGB unwirksam.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien zu den Akten gereichten Schriftsätze und die von ihnen zu den Akten gereichten Unterlagen verweisen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

I. Dem Kläger steht kein Anspruch auf Zahlung eine Betrages in Höhe von insgesamt 1.427,10 EUR aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB gegen den Beklagten zu.

Denn der Mietvertrag endete aufgrund der vom Beklagten unstreitig Ende Oktober 2006 ausgesprochenen Kündigung zum 31. Januar 2007, § 542 BGB in Verbindung mit § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB, mit der Folge, dass auch die Verpflichtung, Miete zu entrichten nicht über den 31. Januar 2007 hinaus fortbestand.

Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB, der seit dem 1. September 2001 auf den streitbefangenen Mietvertrag Anwendung findet, konnte der Beklagte den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Ablauf eines Monats kündigen. Eine Ende Oktober 2006 ausgesprochene fristgerechte Kündigung ist hiernach zum 31. Januar 2007 wirksam geworden.

Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass die Parteien zu § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages von der gesetzlichen Regelung abweichende Kündigungsfristen vereinbart haben.

Zwar war diese Regelung im Zeitpunkt des Vertragschlusses unabhängig davon, auf wessen Initiative hin der vorliegende Formularmietvertrag dem Vertragschluss zugrunde gelegt worden ist, zunächst wirksam. Denn die Parteien haben mit der sinngemäßen Wiedergabe der in § 565 Abs. 2 BGB a.F. genannten Kündigungsfristen in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages eine vertragliche Vereinbarung getroffen, nach der die im Zeitpunkt des Vertragschlusses geltenden gesetzlichen Fristen für den vorliegenden Mietvertrag maßgeblich sein sollten. Diese Regelung galt unbeschadet dessen, dass sie zum Nachteil des Mieters von der seit dem 1. September 2001 geltenden gesetzlichen Regelung abweicht, die...