AG Berlin-Lichtenberg Urteil vom 14.09.2011 - 119 C 14/11

Tenor

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.05.2011 zu TOP 1 (Gesamt- und Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2009/2010) wird hinsichtlich der Heizkostenabrechnung für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht vor der Vollstreckung die Kläger Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Die Parteien sind die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage …; die Beigeladene, die dem Rechtsstreit nicht beigetreten ist, ist die Verwalterin. Es gilt die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung vom 03.07.1997. Nach Ziffer III § 10 Nr. 4 Abs. 2 der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) sind die Kosten der zentralen Wärme- und Warmwasserversorgung zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem Wärmeverbrauch zu verteilen. § 10 Nr. 4 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung (im folgenden GO) bestimmt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Verteilungsschlüssel ändern kann. Gemäß § 12 Nr. 2 GO ist als Wirtschaftsjahr der Zeitraum vom 01.07. des Jahres bis zum 30.06. des Folgejahres festgelegt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Teilungserklärung Bezug genommen wird.

Die Wohnungseigentumsanlage ist mit einer Einrohrheizungsanlage bestückt. Das der Wärmeverteilung dienende Heizungsrohr ist ungedämmt. Im Frühjahr 2007 wurde die Wärmeerfassung von Verdunstungsröhrchen auf funkgesteuerte Wärmeerfassungsgeräte umgestellt.

Zu TOP 2 der Eigentümerversammlung lehnte die Eigentümergemeinschaft es mit Stimmenmehrheit ab, den Verteilungsschlüssel auf 50 % nach Wohnfläche und 50 % nach Verbrauch zu ändern.

Eine Prüfung der Firma … ergab, dass 12,83 % der verbrauchten Wärme durch die elektronischen Wärmemengenzähler an den Heizkörpern erfasst wurden.

Zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 10.05.2011 beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2009/2010. In der von der Firma … erstellten Einzel-Heizkostenabrechnung für die Kläger für 2009/2010 vom 06.10.2010 führte diese aus, es seien 300.064,71 Verbrauchseinheiten ermittelt worden, von denen 210.543,71 auf Rohrwärmeeinheiten gemäß VDI 2077 entfielen und 89.521 auf gemessene Verbrauchseinheiten. Nur Letztere sind in der Abrechnung als Verbrauchskosten berücksichtigt worden. Der Anteil der Kläger an den Gesamtkosten belief sich auf 1.588,53 EUR. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Abrechnung verwiesen.

Die Kläger beantragen.

den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 10. Mai 2011 zu TOP 1 (Gesamt- und Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2009/2010) hinsichtlich der Heizkostenabrechnung für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie meinen, der angefochtene Beschluss entspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es sei zu bedenken, dass den Klägern bei dem Erwerb ihrer Wohnung bekannt gewesen sei, dass die Anlage mit einer Einrohrheizung versehen sei. Falsch sei die Behauptung der Kläger, die Rohrwärme werde nicht erfasst.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig. Es ist insbesondere zulässig, nur einen Teil der Jahresabrechnung – wie hier die Heizkostenabrechnung – anzufechten (vgl. Schmid, ZMR 2010, 883, 885, m.w.N.; Niedenführ in Niedenführ u.a., WEG, 9. Aufl., § 46, Rz. 78, m.w.N.).

Die Klage ist auch begründet. Ihr war deswegen stattzugeben. Die Kläger haben fristgemäß nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ihre Klage erhoben und begründet.

Der angefochtenen Beschlussteil war auf die Klage für ungültig zu erklären, weil er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 4 WEG verstößt. Zwar entspricht er § 10 Nr. 4 Abs. 2 GO, der Beschlusslage in der Wohnungseigentümergemeinschaft und § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV und ist eine rückwirkende Änderung des Abrechnungsmaßstabes und/oder eine rückwirkende Änderung der Art der Verbrauchsermittlung in der Regel nicht ordnungsgemäß, jedoch kann dennoch ein Wohnungseigentümer eine Änderung wegen der besonderen Umstände des Einzelfalles nach Treu und Glauben verlangen, wenn das Abrechnungsergebnis zu einer für ihn nicht mehr hinnehmbaren Mehrbelastung führt (vgl. BayObLG, NJW-RR 1993, 663, 664; AG Brühl, ZMR 2010, 883 f.; Schmid, a.a.O., S. 886). So liegt es hier. Bei ungedämmten vertikalen Einrohrheizungen ergibt sich ein sehr hoher Preis pro Werteinheit mit der Folge, dass einige Bewohner kaum und andere sehr hohe Heizkosten haben (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., S. 452, Rz. 129), da in einigen Wohnungen – abhängig von ihrer Lage – häufig die von den Rohren abstrahlende Wärme ausreicht, wä...