AG Berlin-Charlottenburg Urteil vom 17.05.2013 - 73 C 156/12

Tenor

1. Die Beschlüsse zu TOP 2 und 3 der Eigentümerversammlung vom 31. Oktober 2012 der Wohnungseigentümergemeinschaft …, 14193 Berlin werden für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger waren bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 16. November 2012 Eigentümer der Einheiten Nr. 11, 12 und 14 der Wohnungseigentümergemeinschaft … in Berlin-Grunewald. Die Beklagten sind die übrigen Eigentümer dieser Gemeinschaft einschließlich des Erwerbers.

Grundlage der Gemeinschaft ist die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vom 22. Juli 1985. Im dortigen § 2 wird das Grundstück in die Sondereigentumseinheiten 1., 3. bis 5. und 7. bis 12. (jeweils Wohnungen) und 2., 13. und 14. (jeweils Teileigentum/Garagen) aufgeteilt. Jeder dieser Einheiten wird dort ein Miteigentumsanteil zugewiesen. Außerdem wird jede der Einheiten nach Lage und Größe beschrieben, wobei sich zu jeder Einheit eine Circa-Angabe der Flächengröße wie z.B. „ca. 68,92 qm” bei der Einheit Nr. 1 oder „ca. 12 qm” bei der Einheit Nr. 13.

In § 12 der Gemeinschaftsordnung ist „in Ergänzung und teilweiser Abänderung des § 16 WEG” bestimmt, dass alle Betriebskosten „grundsätzlich im Verhältnis der jeweiligen Wohnfläche” auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden. Ausnahmen sind dort für das Verwalterhonorar und die direkt gegenüber den Eigentümern veranlagten öffentlichen Abgaben vorgesehen. Versuche, diese Erklärung zu ändern, blieben bislang ohne Erfolg. Wegen der weiteren Einzelheiten der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung wird auf deren Ablichtung Bl. 88 bis 93 d.A. verwiesen.

In der Gemeinschaft ist streitig, welches der zutreffende Schlüssel für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten ist. Die Gemeinschaft hat unter dem 18. März 2010 eine Wohnflächenermittlung auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung vom Diplom-Ingenieur … eingeholt. Diese kommt in der Summe auf eine Gesamtfläche von 1.402,98 m² während die Addition der in der Teilungserklärung angegebenen Fläche eine Summe von 1.328,72 m² ergibt. In § 12 der Gemeinschaftsordnung heißt es allerdings auch: „Die Wohn- und Nutzfläche aller Wohnungen betragt insgesamt 1.323,02 qm”.

Auf einer Eigentümerversammlung vom 7. März 2012 hatte die Gemeinschaft zu TOP 16 mit Mehrheit beschlossen, „alle zukünftigen Wohngeldjahresabrechnungen, ebenso zu beschließende Wirtschaftspläne und Sonderumlagen bis zur Eintragung einer neuen Teilungserklärung im Grundbuch nach der Wohnflächenermittlung des Vermessungsbüros … vom 18.03.2010 vornehmen zu lassen.”

Auf der Eigentümerversammlung vom 31. Oktober 2012 wurden zu TOP 2 von der derzeitigen Verwaltung neu erstellte Jahresabrechnungen für die Jahre 2008 bis 2011 mehrheitlich beschlossen. Dort werden die Kosten ganz überwiegend nach Flächen umgelegt, wobei manche Kosten nach 1.328,70 qm „Umlagefläche” und einige andere nach 1.289,72 qm „Wohnfläche” umgelegt. Wegen der Einzelheiten dieser Abrechnungen wird auf die Ablichtung der Einzel- und Gesamtabrechnungen Bl. 35 bis 84 d.A. verwiesen. Zu TOP 3 dieser Versammlung wurde der Wirtschaftsplan 2012/2013 beschlossen. Auch insoweit wurden die obigen Flächenschlüssel als Verteiler verwendet. Wegen der Einzelheiten des Wirtschaftsplans wird auf die Ablichtung Bl. 83 bis 87 d.A. verwiesen.

Wegen der Einzelheiten der Versammlung vom 31. Oktober 2012 wird auf die Ablichtung des Protokolls Bl. 9 bis 12 d.A. verwiesen.

Die Kläger haben die o.g. Beschlüsse mit einer Klage angefochten, die am 30. November 2012 bei Gericht einging und mit einem Schriftsatz, der am 31. Dezember 2012 bei Gericht einging, näher begründet wurde. Sie rügen insbesondere die fehlerhaften Verteilerschlüssel. Ihrer Auffassung nach, müssten sämtliche Kosten, die nach Teilungserklärung flächenabhängig umzulegen seien, gemäß der Neuvermessung … verteilt werden. Die auf sie umzulegenden Kosten würde sich dadurch deutlich reduzieren. Wegen der weiteren Rügen gegen die Abrechnungen 2008 bis 2011 wird auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen und die Klagebegründung Bezug genommen.

Die Kläger beantragen,

wie erkannt.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig. Gemäß §§ 43 Nr. 4, 46 Abs. 1 S. 1 WEG kann ein Wohnungseigentümer gegen die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer erheben. Dies können hier auch die Kläger, obwohl sie zum Zeitpunkt der Anhängigkeit der Klage schon nicht mehr Wohnungseigentümer waren. Ein ehemaliger Eigentümer kann nämlich einen vor seinem Ausscheiden gefassten, ihn weiterhin betreffenden Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung in dem hierfür vorgesehenen Verfahren vor den Wohnungseigentumsgerichten anfechten (BGH NZM 2002,1003, 1005). Die hier angefochtenen Beschlüsse betreffen die Kläger im vorgenann...