AG Berlin-Charlottenburg Urteil vom 12.09.1989 - 16 b C 209/89

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, in die Mieterhöhungserklärung vom 11. Januar 1989 auf erhöhung des Mietzinses von 6,18 DM/qm auf 6,49 DM/qm ab 01. April 1989 einzuwilligen.

2. Auf die Widerklage wird festgestellt, daß aufgrund der, zugestandenen Berechtigungsnotwendigkeit des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin vom 13. April 1989 die in der Miete enthaltenen Betriebskosten nur um den Betrag von 2,45 DM monatlich ab 1. Mai 1989 angehoben werden dürfen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 1/4 und die Beklagten als Gesamtschuldner 3/4 zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind aufgrund Vertrags vom 18.12.1978 Mieter der im Vorderhaus Kranzerstraße 5, 1 Berlin 33, 2. OG links, gelegenen, ehemals preisgebundenen, nach 1919 bezugsfertig gewordenen Altbauwohnung, bestehend aus 3 1/2 Zimmern, Kammer, Küche, Korridor, Toilette sowie Toilette mit Bad mit einer Wohnfläche von 100,35 qm.

Nachdem die Beklagten der von der Klägerin durch Erklärung vom 22.01.1988 erbetenen Mieterhöhung auf 6,18 DM/qm durch Zahlung zugestimmt hatten, verlangte die Klägerin mit weiterem Schreiben vom 11.01.1989 vergeblich die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 6,49 DM/qm unter Berufung auf den Berliner Mietspiegel und Einstufung der Wohnung in L 3.

Außerdem forderte die Klägerin durch Schreiben vom 13.04.1989 eine Betriebskostenerhöhung um 11,76 DM, die sie durch Schreiben vom 12.05.1989 auf Gegenvorstellungen der Beklagten auf 11,36 DM reduzierte, wobei sie die Differenz zwischen den Betriebskosten 1983 und 1989 zunächst um 16,1725 % Neubauanteil und alsdann um 18,976 % Neu- und Gewerbeanteil herabsetzte.

Die Klägerin verfolgt ihr Zustimmungsbegehren im vorliegenden Rechtsstreit weiter und stellt

einem dem Urteilsausspruch zu 1 entsprechenden Antrag.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen,

und stellen widerklagend den Antrag,

entsprechend dem Urteilsausspruch zu 2.

Sie halten den von der Klägerin begehrten Mietzins mangels hinreichender Wohnwerterhöhender Merkmale nicht für ortsüblich und die Betriebskostenerhöhung insoweit für falsch berechnet, als sich bei Umlage der Betriebskosten für 1983 nach dem der letzten Erhöhungserklärung vom 12.03.1982 zugrundeliegenden Maßstab ein Betriebskostenanteil von 135,27 DM an ihrem Mietzins ergäbe, während durch die Erhöhung unter Berücksichtigung des in der korrigierten Erklärung vom 12.05.1989 angewandten Maßstabs ein Betriebskostenanteil von 137,72 DM, mithin eine Steigerung um 2,45 DM monatlich zu errechnen sei.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Wegen des Vorbringens der Parteien im einzelnen wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze mit Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist begründet.

Die Beklagten sind gemäß §§ 1, 2 GVW, 2 MHG verpflichtet, der von der Klägerin begehrten Mieterhöhung von 6,18 DM/qm auf 6,49 DM/qm zuzustimmen.

Die zwischen den Parteien unstreitige Einstufung der Mietwohnung der Beklagten in L 3 des Berliner Mietspiegels (ab 1919) ergibt einen mittleren ortsüblichen Mietzins von 5,83 DM/qm bei einer Obergrenze von 6,70 DM/qm. Wohnwertsrhöhend sind in den Merkmalsgruppen 1 (Bad/WC) das vorhandene Gäste-WC, in der Gruppe 2 (Küche) die Wandfliesen im Arbeitsbereich und in der Gruppe 3 (Wohn-/Schlafräume) die überwiegend gute Belichtung und Besonnung der Räume zu berücksichtigen. In der Merkmalsgruppe 4 (Wohnanlage) ergeben die wohnwerterhöhenden Merkmale wie Gemeinschaftsantenne, verstärkte elektrische Steigeleitungen und Gegensprechanlage gegenüber dem wohnwertmindernden Merkmal der starken Renovierungsbedürftigkeit des Treppenhauses selbst dann ein Übergewicht, wenn mindernd zusätzlich eine – von den Beklagten nicht substantiierte –, unzureichende Wärmedaämmung vorliegen würde. In der Merkmalsgruppe 5 (Wohnumfeld) erreichen die erhöhenden Merkmale wie ruhige Wohnlage und die in unmittelbarer Nähe befindlichen Grün- und Erholungsflächen (Flinsberger Platz, Stadion Wilmersdorf mit Schwimmbad, Grünanlagen, Eisbahn usw.) gegenüber den wohnwertmindernden schlechten Einkaufsmöglichkeiten ebenfalls ein Übergewicht; allenfalls würde ein Ausgleich erzielt werden, wenn trotz Anbindung an das U-Bahnnetz (Fehrbelliner Platz) mit dem Bus 50 ab Hohenzollerndamm die Verkehrsverbindungen als schlecht bewertet würden.

Damit sind jedenfalls in den Merkmalsgruppen 1–4 (überwiegend) Wohnwerterhöhende Merkmale zu berücksichtigen, so daß sich der mittlere ortsübliche Mietzins von 5,83 DM/qm um 80 % der Differenz von 0,87 DM/qm zur Obergrenze von 6,70 DM/qm = 0,70 DM/qm auf 6,53 DM/qm erhöhen wurde. Die von der Klägerin begehrten 6,49 DM/qm übersteigen diesen nicht.

Auch die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 GVW in Höhe von 5 % des bisherigen Mietzinses von 6,18 DM/qm (= 0,31 DM/qm) ist eingehalten, die Erhöhung wirkt nach § 2 Abs. 3 MHG zum 01.05.1989.

II. Die Widerklage ist zulässig. Das Feststellungsinteresse (§ 256 ZPO) folgt daraus, daß die Klägerin die. B...