AG Augsburg Urteil vom 11.02.2004 - 12 C 536/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Entziehung

Nachgehend

LG Augsburg (Urteil vom 25.08.2004; Aktenzeichen 7 S 1401/04)

Tenor

I.

Die Beklagte wird verurteilt, ihr Wohnungseigentum in der Wohnungseigentumsanlage …, nämlich einen Miteigentumsanteil zu 13, 20 eintausendstel, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nummer 31, eingetragen im Grundbuch von … zu veräußern.

II.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin, eine Hausverwaltungsgesellschaft, macht im Rahmen gewillkürter Prozeßstandschaft den Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Entziehung des Wohnungseigentums gemäß § 18 Abs. I WEG geltend. Die Beklagte ist Eigentümerin der im Tenor genannten Wohnung. Der Zeuge … war bis zu seinem Auszug im Frühjahr 2003 über mehrere Jahre Mieter. Der Zeuge … hatte über einen Zeitraum von mehr als einem und weniger als anterthalb Jahren einen Untermieter namens … aufgenommen. Die Klägerin behauptet, bereits im Jahre 1996, weiter im Jahre 1998, massiv jedoch im Zeitraum des Zusammenwohnens des Zeugen … mit der Person …, sei es, in der von der Beklagten an den Zeugen … vermieteten Wohnung, zu untragbaren Zuständen gekommen. In diesem Zeitraum seien die Mitbewohner de Mieteigentumsanlage in erheblichem Maße durch nächtliche Ruhestörungen, durch lautes Geschrei und Gestreite aus der Wohnung gestört worden. Es sei zu einer Vielzahl von Polizeieinsätzen gekommen, der Zeuge … habe auf dem Flur Knallkörper gezündet, brennendes Papier aus dem Fenster geworfen, lautstarke, von exzessivem Alkoholkonsum gezeichnete Feiern veranstaltet und ein Kaninchen aus dem Fenster geworfen.

Die Klägerin behauptet, sie habe die Beklagte jeweils zeitnah über die Verfehlungen ihres Mieters informiert und habe wiederholt verlangt, daß für Abhilfe gesorgt bzw. das Mietverhältnis beendet werde. Die Beklagte habe sich diesem Ansinnen jedoch bis zur Klageerhebung verschlossen. Die Klägerin vertritt die Rechtsauffassung, daß auch nach der unstreitig erfolgten Räumung der Wohnung durch den Zeugen … die Gefahr besteht, daß die Beklagte sich – zum Beispiel nach erneuter Vermietung der Wohnung – wiederum in der dargestellten Art und Weise vertragswidrig verhalten wird.

Die Klägerin beantragt daher zu erkennen:

Die Beklagte wird verurteilt, ihr Wohnungseigentum im Wohnungseigentumsobjekt …, nämlich ihrem Miteigentumsanteil zu 13, 20 tausendstel verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung …, eingetragen im Grundbuch von … Blatt … zu veräußern.

Die Beklagte beantragt:

Die Klage abzuweisen.

Sie bestreitet zunächst die hinreichende Legitimation der Klägerin, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu vertreten. Sie behauptet weiter, die von der Klägerin behaupteten Störungen durch den Zeugen … seien nicht gravierend gewesen.

Die Beklagte behauptet darüber hinaus, es sei ihr letzlich nicht zuzumuten gewesen, das Mietverhältnis mit dem Zeugen … zu beenden, da dieser mit Selbstmord bzw. der Ermordung von drei Mitbewohnern gedroht habe.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen … und …. Hinsichtlich des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf die Mitschrift der mündlichen Verhandlung vom 22.10.2003 verwiesen. Das Gericht hat weiter Beweis erhoben durch die Vernehmung des Zeugen … und …. Hinsichtlich des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf die Mitschrift der mündlichen Verhandlung vom 19.11.2003 verwiesen. Das Gericht hat weiter Beweis erhoben durch die Vernehmung des Zeugen …, hinsichtlich des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf die Mitschrift der mündlichen Verhandlung vom 07.01.2004 verwiesen. Das Gericht hat schließlich Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen …, hinsichtlich des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf die Mitschrift der mündlichen Verhandlung vom 21.01.2004 verwiesen.

Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf die eingereichten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerin macht zu Recht im Wege der gewillkürten Prozeßstandschaft den Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Beklagte aus § 18 Abs. I in Verbindung mit § 14 Nummer 2, Nummer 1 WEG in Verbindung mit den Vorschriften der zugrundeliegenden Teilungserklärung geltend.

Die Legitimation der hier handelnden … als Wohnungsverwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft basiert auf dem Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft „…” vom 25.04.2002, bestandteil der Akte als Anlage 33. Dort ist unter Tagesordnungspunkt 12 wie folgt vorgetragen:

„Beschlussfassung über die weitere Vorgehensweise bezüglich nachhaltiger Störung des Hausfriedens und Sachbeschädigung durch Mieter (rechtliche Schritte, Kündigungsaufforderung etc.), aktuell: …, Wohnung 31, Eigentümerin …”.

„Stimmen Sie zu, daß die Eigentümer bzw. Mieter der Wohnung 31 nach momentaner Informationen, zur Zeit … bzw. …/…, auf rechtlichem Wege so weit gesetzlich möglich zum Schadensersa...