Abrechnung der Betriebskosten und Auszahlung der Kaution bei Eigentümerwechsel nach Auszug des Mieters

Leitsatz

1. Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution.
2. Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im Anschluss an BGH, Urteil v. 3.12.2003, VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851).

Normenkette

BGB §§ 556, 551

Kommentar

Ein Wohnungsmieter hatte zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1999 eine Kaution in Höhe von 1.730 DM gezahlt. 2004 hat der Mieter das Mietverhältnis zum Ablauf des Monats Juni gekündigt. Nach Ablauf der Mietzeit ist der Mieter ausgezogen. Das Grundstück wurde im November 2004 – also nach Beendigung des Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters – zwangsversteigert. Der Mieter hat den Erwerber auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch genommen.

Seine Klage hatte keinen Erfolg: Nach §§ 566, 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis und der geleisteten Sicherheit ein. Dies gilt auch, wenn der Eigentümerwechsel im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt (§ 57 ZVG).

Nach allgemeiner Ansicht setzen die genannten Regelungen voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels ein Mietverhältnis besteht. Das war vorliegend nicht der Fall, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung des Mieters bereits im Juni 2004 – also vor dem Eigentümerwechsel – beendet worden ist.

Nach h. M. sind die genannten Vorschriften entsprechend anzuwenden, wenn der Eigentümerwechsel zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem das Mietverhältnis zwar beendet ist, der Mieter die Räume aber noch in Besitz hat. In einem solchen Fall tritt der Erwerber in das Abwicklungsverhältnis ein (BGHZ 72, 147; Häublein in: MüKomm, § 566 BGB 16; Gather in: Schmidt-Futterer, § 566 BGB Rdn. 24; Erman/Jendrek, § 566 BGB Rdn. 8; Lammel, Wohnraummietrecht, § 566 BGB Rdn. 29).

Die Vorinstanzen haben die Ansicht vertreten, dass es für die Anwendung des § 566a BGB darauf ankommt, ob die Kaution vor oder nach dem Eigentümerwechsel fällig wird. In dem erstgenannten Fall sei der Veräußerer, anderenfalls der Erwerber für die Abrechnung und Rückzahlung der Kaution zuständig. Vorliegend sei die Kaution im November 2004 noch nicht zur Rückzahlung fällig gewesen, weil die Abrechnung über die Betriebskosten für das Jahr 2004 noch ausgestanden habe.

Diese Ansicht teilt der BGH nicht. Er hat bereits mit Urteil vom 3.12.2003 (VIII ZR 168/03) entschieden, dass der Veräußerer über diejenigen Abrechnungsperioden abrechnen muss, die im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufen sind. Eventuelle Nachzahlungsansprüche stehen dem Veräußerer zu; ein eventuelles Guthaben muss der Veräußerer an den Mieter auszahlen. In der nunmehr vorliegenden Entscheidung führt der BGH aus, dass der Veräußerer über die im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels laufende Abrechnungsperiode abrechnen muss, wenn der Mieter – wie hier – vor dem Eigentümerwechsel ausgezogen ist. Auch in diesem Fall stehen eventuelle Nachzahlungsansprüche dem Veräußerer zu; ein eventuelles Guthaben muss der Veräußerer an den Mieter auszahlen.

Für eine weitere analoge Anwendung der §§ 566, 566a BGB über den Zeitpunkt der Vorenthaltung hinaus sieht der BGH keinen Anlass.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 4.4.2007, VIII ZR 219/06, WuM 2007, 267