Abnahme von Wohnungseigentum / 4.3 Fälligkeit der Vergütung

Mit der Abnahme wird der Vergütungsanspruch des Auftragnehmers fällig. Er hat dann grundsätzlich Anspruch auf Leistung der Schlusszahlung. Dies hat allerdings nach § 650g Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BGB für den Bauvertrag zur Voraussetzung, dass eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt. Die Schlussrechnung ist nach § 650g Abs. 4 Satz 2 BGB prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und für den Besteller nachvollziehbar ist. Sie gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen ihre Prüffähigkeit erhoben hat.

 

Keine abweichende Fälligkeit durch AGB

Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen – also im Formularvertrag – des Bauträgers, wonach die Schlusszahlung auch ohne bzw. vor der Abnahme fällig ist, sind unwirksam.

Hat der Auftragnehmer die Abnahme erklärt bzw. gilt die Werkleistung des Auftragnehmers als fiktiv oder konkludent abgenommen, beeinflusst dies den Vergütungsanspruch des Auftragnehmers nicht. Dies gilt auch für den Fall, dass sich der Auftraggeber Mängel vorbehält. Insoweit aber kann dem Auftraggeber ein Leistungsverweigerungsrecht zustehen.

 

Achtung: Zug-Zug-Verurteilung

Behält sich der Auftraggeber ausdrücklich Mängel vor und macht er insoweit von seinem Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Schlusszahlung Gebrauch, wäre eine reine Zahlungsklage des Bauträgers zum Scheitern verurteilt. Ihm steht nämlich die geltend gemachte Vergütung lediglich Zug-um-Zug gegen Mängelbeseitigung zu.

Trotz Abnahme trägt der Bauträger die Beweislast im Hinblick auf den Grund und die Höhe seiner Vergütungsforderung.

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