Wird das Rauchen in der Wohnung nicht mittels Individualvereinbarung ausgeschlossen, was grundsätzlich möglich ist[1], darf der Mieter in der Wohnung rauchen – und dies auch exzessiv. Grundsätzlich gehört Rauchen nämlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache,[2] auch übermäßiges.[3] Er hat allerdings einfache und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, sodass es nicht zu Störungen anderer Mieter kommt. Insbesondere muss er regelmäßig lüften; unterlässt er dies, muss es zu Störungen der übrigen Mieter kommen.[4] Eine fristlose Kündigung kommt ausschließlich dann in Betracht, wenn die Belästigungen durch das Rauchen derart intensiv und unerträglich sind, dass sie bereits ein gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreichen.[5] Hierfür trägt der Vermieter nicht nur die Darlegungs- und Beweislast, er muss den Mieter auch zwingend mindestens 2-mal entsprechend abgemahnt haben.
Freilich muss es sich der Vermieter nicht bieten lassen, dass der Mieter außerhalb seiner Wohnung, insbesondere im Treppenhaus, raucht. Das Rauchen in gemeinschaftlichen Räumen würde nur dann vertragsgemäßem Gebrauch entsprechen, wenn eine entsprechende vertragliche Regelung dies dem Mieter gestatten würde. Lüftet der Mieter seine Wohnung über das Treppenhaus durch seine geöffnete Wohnungstür statt durch die Fenster seiner Wohnung, ist dies für die übrigen Hausbewohner und auch den Vermieter unzumutbar. Nach vorheriger Abmahnung kann in derartigen Fällen das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt werden.[6]
Musterschreiben: Abmahnung wegen Rauchens im Treppenhaus
Herr/Frau/Firma
_______________ (Name des Mieters)
_______________ (Anschrift)
_______________
Mietverhältnis "Baumweg 3, 2. OG links in 40627 Düsseldorf"
Hier: Abmahnung wegen Geruchsbelästigung durch Rauchen im Treppenhaus
Sehr geehrte Frau _____ / Sehr geehrter Herr _____,
andere Hausbewohner und Mietparteien sind in den letzten Tagen an mich herangetreten und beschweren sich über erhebliche Geruchsbelästigungen, weil Sie offensichtlich bereits seit geraumer Zeit im Treppenhaus rauchen. Sie sind von mehreren Zeugen entsprechend beobachtet worden. Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass das Rauchen im Treppenhaus nicht gestattet ist und eine Vertragsverletzung darstellt. Sollten Sie nochmals im Treppenhaus rauchen, müssen Sie mit der Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.
Mit freundlichen Grüßen
Vermieter
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