Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten un ... / 6.6 Anschaffungsnaher Aufwand (Herstellungskosten)

Erhaltungsaufwand von mehr als 15 % der Anschaffungskosten innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb

Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, gehören zu den Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen.^[1] Dies ist in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG geregelt.^[2]

Schönheitsreparaturen

Auch Schönheitsreparaturen gehören zum anschaffungsnahen Aufwand und sind damit Herstellungskosten, siehe hierzu Abschn. 5.

Praxis-Tipp

15-%-Grenze beachten

Will der Erwerber eines Hausgrundstücks also vermeiden, dass Renovierungskosten steuerlich über die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG in Herstellungskosten umqualifiziert werden, sollte er die Maßnahmen so verteilen, dass die Aufwendungen hierfür (einschl. Umsatzsteuer) in den ersten 3 Jahren nach dem Erwerb nicht mehr als 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten ausmachen.

Stellt sich erst im Nachhinein heraus, dass die 15-%-Grenze in den ersten 3 Jahren überschritten wurde, handelt es sich um ein rückwirkendes Ereignis i.  S.  d. § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO, sodass die Änderung eines bestandskräftigen Steuerbescheids in Betracht kommt.

[1] Nicht einzubeziehen in die 15-%-Grenze sind Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen, sowie Aufwendungen, die der Erweiterung dienen, da sie für sich selbst schon Herstellungskosten sind. Näheres zur Begriffsbestimmung s. unter Abschn. 5.

[2] Die Regelung gilt seit dem 1.1.2004, d.  h. für Baumaßnahmen, die nach dem 31.12.2003 begonnen wurden. Sie wurde geschaffen, nachdem der Bundesfinanzhof die entsprechende Auffassung der Finanzverwaltung mit seinem Urteil v. 12.9.2001 (IX R 52/00, BStBl 2003 II S. 574) mangels gesetzlicher Grundlage verworfen hatte. Eine Ableitung des anschaffungsnahen Aufwands aus § 255 HGB lehnte der BFH ab.