Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Aufteilung der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Leitsatz

1. Verneinter Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Aufteilung der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums Tiefgarage allein zulasten der dortigen Stellplatzsondereigentümer
2. Nur im konkreten Fall der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands der Tiefgarage muss nicht der für die Instandhaltung und Instandsetzung vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel gelten

Normenkette

§§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 2 WEG; § 242 BGB

Kommentar

1. Zum Sachverhalt:

   In einer Wohnanlage mit 12 Wohnungen und 22 Sondereigentums-Tiefgaragenstellplätzen ging es zunächst um die Verteilung der Kosten für die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen baulichen Zustands der Tiefgarage, die sich teilweise unter dem Wohngebäude befand und deren Boden kein ausreichendes Gefälle aufwies, was zu Feuchtigkeitsschäden an der Außenmauer und dem dort angrenzenden Betonboden führte. Nach Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung sollten die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und der Verwaltung im Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen werden. Zunächst fasste die Gemeinschaft den Beschluss, dass die Kosten der TG-Sanierung (bzw. auch künftige derartige Kosten, die die Tiefgarage betreffen) auf die 22 Stellplätze umzulegen seien. Nach rechtlicher Beratung wurde dieser Beschluss durch nachfolgenden Beschluss wieder aufgehoben. Ein Wohnungseigentümer mit Wohnungs- und Stellplatzeigentum focht diesen Aufhebungsbeschluss an und forderte Kostentragung hinsichtlich der anstehenden Tiefgaragensanierung allein zulasten der Stellplatzteileigentümer (zu gleichen Anteilen), hilfsweise Verpflichtung, einer entsprechenden Änderung des Aufteilungsschlüssels zuzustimmen, hilfsweise die Eigentümer zu verpflichten, einer Änderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels zuzustimmen.

   Während das AG die Anträge abwies, entschied das LG, dass die Instandsetzungskosten für die Herstellung des notwendigen Gefälles des Tiefgaragenbodens und für die Sanierung der Außenwand sowie des Bodens allein auf die Tiefgaragenstellplatzeigentümer zu je 1/22 umzulegen seien. Die weitergehende Beschwerde der Antragstellerseite wurde vom LG zurückgewiesen. In der Rechtsbeschwerde forderte der Antragsteller nach wie vor die Verpflichtung der Antragsgegner, einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels dahingehend zuzustimmen, dass Instandhaltungs- und Sanierungskosten der Tiefgarage stets zu gleichen Anteilen allein auf die Stellplatzeigentümer umzulegen seien. Das ausdrücklich zur Fristwahrung eingelegte Rechtsmittel der Antragsgegner wurde von diesen zurückgenommen.

2. Eine Zustimmungsverpflichtung auf Änderung des allgemeinen Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der "Instandhaltungs- und Sanierungskosten der TG" i. S. d. § 21 Abs. 5 Nr. 2 und § 16 Abs. 2 WEG wurde vom Senat verneint. Für diese Kostenverteilung komme der Maßstab einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen zur Anwendung, bezogen auf die Kosten der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung zu Anteilslasten aller Eigentümer der Gemeinschaft. Auch unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls ist hier der allgemeine Verteilungsschlüssel nicht grob unbillig i. S. d. § 242 BGB, zumal bei gebotener längerfristiger Betrachtungsweise zu erwarten sei, dass es zu einem wirtschaftlichen Ausgleich etwaiger Kostenmehrbelastungen kommen werde. Die Kostenverteilungsregelung sei hier sachgerecht und war auch bereits beim Erwerb eines Wohnungseigentums absehbar. Stellplatzteileigentümer müssten sich im umgekehrten Fall auch an den Instandhaltungskosten des Wohngebäudes beteiligen, wie dies auch in der Vergangenheit so praktiziert wurde. Das Entscheidungsergebnis des LG sei hier i. Ü. im Rahmen nur beschränkt möglicher Nachprüfbarkeit gerecht. Von grober Unbilligkeit sei vorliegend nicht auszugehen, berücksichtige man auch den erheblichen Verwaltungsmehraufwand für die Zuordnung anfallender Kosten bei unterschiedlichen Verteilungsmaßstäben, die jahrelang unbeanstandete Anwendung des bestehenden Kostenverteilungsschlüssels, den Umstand, dass auch Stellplatzinhaber an den Gemeinschaftskosten für das Wohngebäude beteiligt seien, sowie den Gesichtspunkt, dass nur ein Teil der Gemeinschaftskosten einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel rechtfertigen könnte.
3. Auch soweit das LG die konkreten Sanierungskosten aus dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel herausgenommen hat, rechtfertigt dies nicht zwangsläufig die gleiche Handhabung für zukünftige Kosten der Tiefgarageninstandsetzung. Das LG hat hier im Wesentlichen darauf abgestellt, dass es im konkreten Fall um die Herstellung eines erstmaligen ordnungsgemäßen Zustands geht. Nach der Rechtsprechung des BayObLG (ZMR 1996, 574 und ZMR 2003, 366) wie auch des Senats (v. 30.1.2007, 34 Wx 116/06, ETW, Gr. 2, S. 6477) gilt in diesen Fällen nicht der für die Instandhaltung und Instandsetzung vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel. Derartige Kosten waren deshalb jedenfa...