§ 8 Sachenrecht / IV. Vorkaufsrecht

Rz. 64

Das BGB kennt in §§ 463 ff. BGB ein schuldrechtliches und in §§ 1094 ff. BGB ein dinglichesVorkaufsrecht. Das dingliche Vorkaufsrecht kann nur an Grundstücken (sowie an Wohnungs-, Teileigentum und Erbbaurecht) bestellt werden, während das schuldrechtliche auch bzgl. beweglicher Sachen vereinbart werden kann. Das dingliche Vorkaufsrecht entsteht gem. § 873 BGB mit Einigung und Eintragung im Grundbuch und kann für einen oder mehrere Verkaufsfälle bestellt werden. Es beinhaltet das Recht, das mit dem Vorkaufsrecht belastete Grundstück zu denselben Bedingungen käuflich zu erwerben, zu denen der Eigentümer das Grundstück an einen Dritten verkauft hat. Wenn der Verpflichtete einen Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen hat, muss er dies unter Beifügung einer Vertragsabschrift dem Vorkaufsberechtigten mitteilen (§ 1098 Abs. 1 i.V.m. § 469 Abs. 1 BGB). Der Berechtigte kann dann bei Vorkaufsrechten betreffend Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte binnen zwei Monaten, bei anderen Gegenständen binnen einer Woche, durch formlose Mitteilung – bei Immobilien führt dies wegen der Formvorschrift des § 29 GBO bei der Vertragsabwicklung zu Problemen, die hier nicht weiter erörtert werden können – gegenüber dem Verpflichteten sein Vorkaufsrecht ausüben mit der Wirkung, dass hierdurch ein neuer Kaufvertrag mit dem Verpflichteten zu den Bedingungen, die dieser mit dem Dritten vereinbart hat, zustande kommt. Gegenüber dem Dritten kann der Vorkaufsberechtigte den Anspruch auf Eigentumserwerb durchsetzen, da er durch sein Vorkaufsrecht gem. § 1098 Abs. 2 BGB wie durch eine Vormerkung auf Eigentumserwerb (dazu siehe oben) gesichert ist. Der Vorkaufsverpflichtete muss sich ein Rücktrittsrecht in dem Vertrag gegenüber dem Dritten (ursprünglicher Käufer) vorbehalten, weil er diesem andernfalls schadensersatzpflichtig wird, weil er den Kaufvertrag ihm gegenüber nicht einhalten kann.

Rz. 65

In der Praxis durchaus bedeutsam ist auch das sog. Mietvorkaufsrecht gem. § 577 BGB, wonach Mieter einer Wohnung, die nach der Überlassung an den Mieter vom Eigentümer in Wohnungseigentum umgewandelt wird bei deren Veräußerung ein nicht im Grundbuch eingetragenes gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht.