§ 7 Beschlagnahme / B. Materielle Wirkung

Rz. 6

Die wirksame Beschlagnahme hat die Wirkung eines Verfügungsverbots, Veräußerung des Grundstücks und sonstige Verfügungen über das Grundstück sind dem betreibenden Gläubiger gegenüber unwirksam.^[3] Das Veräußerungsverbot schützt nicht nur vor rechtsgeschäftlichen Verfügungen, sondern auch solchen durch Zwangsvollstreckung oder Arrestvollziehung, § 135 Abs. 1 S. 2 BGB. Verfügungen sind allgemein Rechtsgeschäfte, die unmittelbar darauf gerichtet sind, auf ein bestehendes Recht einzuwirken, es zu verändern, zu übertragen oder aufzuheben. Voraussetzung ist immer, dass der Gegenstand selbst beschlagnahmt ist.

Rz. 7

Das Verfügungsverbot hat jedoch nur eine relative Wirkung, d.h. nur im Verhältnis zu dem betreibenden Gläubiger, §§ 136, 135 Abs. 1 BGB. Eine gegen das Verbot verstoßende Verfügung des Schuldners wird wirksam, wenn der betreibende Gläubiger diese genehmigt oder mit dessen Einwilligung, § 185 BGB.^[4] Gleiches gilt auch, wenn die Voraussetzungen des § 878 BGB vorliegen (bindende Einigungserklärung, § 873 Abs. 2 BGB und Antragstellung beim Grundbuchamt vor Wirksamwerden der Beschlagnahme).^[5]

Rz. 8

Dies gilt jedoch dann nicht, wenn z.B. der Eigentümer als Grundschuldbesteller nach rechtmäßiger Zurückweisung des Antrags auf Eintragung der Grundschuld in der Verfügung beschränkt wird und die spätere Aufhebung der Zurückweisung und die Eintragung der Grundschuld auf neuen Tatsachen beruhen.^[6] Der Schuldner ist auch nicht gehindert, eine im Grundbuch eingetragene Eigentümergrundschuld abzutreten bzw. kann diese auch nach Beschlagnahme wirksam gepfändet werden. Solche Eigentümerrechte werden nicht von der Beschlagnahme erfasst, Verfügungen hierüber sind wirksam.^[7]

Rz. 9

Veräußert der Schuldner während des Zwangsversteigerungsverfahrens das Grundstück an einen Dritten, läuft das Verfahren gegen ihn jedoch weiter. Wird dem Versteigerungsgericht allerdings die Grundbucheintragung eines Erwerbers bekannt, die nach der Beschlagnahme erfolgt ist, der aber eine vor der Beschlagnahme eingetragene Auflassungsvormerkung vorausgegangen war, ist die Eigentumsumschreibung dem betreibenden Gläubiger gegenüber wirksam. Betreibt ein dinglicher Gläubiger das Verfahren, ist dieses zunächst einstweilen einzustellen, um dem Gläubiger die Möglichkeit der Titelumschreibung und Zustellung zu geben.^[8]

Rz. 10

Das bereits angeordnete Verfahren eines persönlich betreibenden Gläubigers ist im vorgenannten Fall jedoch aufzuheben, der neue Eigentümer ist kein Rechtsnachfolger in die persönliche Schuld.

Rz. 11

Geht der Schuldner nach Wirksamwerden der Beschlagnahme hin und teilt das Grundstück in Wohnungs- und/oder Teileigentum auf, ist diese Teilung für das laufende Versteigerungsverfahren unerheblich. Das ursprüngliche Grundstück wird versteigert und ggf. auch zugeschlagen, es liegt kein Fall von Einzel- oder Gesamtausgeboten vor, § 63 ZVG.^[9] Die Teilung oder Vereinigung von Grundstücken ist ebenfalls eine Verfügung im Sinne von § 23 ZVG, die dem Gläubiger gegenüber unwirksam ist. Gewieften Schuldnern fallen immer wieder neue Tricks ein, um das Verfahren zu verzögern, Verwirrung zu stiften oder Gründe zu finden, den Zuschlag anzufechten.

Praxisfall

Mit einer solch durchaus trickreichen Variante musste sich der BGH beschäftigen. Bei der Anordnung der Versteigerung stand im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ein Grundstück BV-Nr. 1 bestehend aus den Flurstücken 615, 616 und 617. Der Verkehrswert wurde festgesetzt auf 156.400,00 EUR. Danach teilte der Schuldner das Grundstück und jetzt gab es die Eintragungen BV-Nr. 2: Flurstück 615, BV-Nr. 3: Flurstück 616 und BV-Nr. 4: Flurstück 617. Es erfolgte eine neue Verkehrswertermittlung für jedes Grundstück. Danach vereinigte der Schuldner die Grundstücke 2 und 4 zu BV-Nr. 5: Flurstücke 615 und 617. Am 12.4.2013 erfolgte die Bestimmung des Versteigerungstermins auf den 26.7.2013. Die Terminsveröffentlichung erfolgte mit den Grundstücken Nr. 3 und Nr. 5. Danach vereinigte der Schuldner die Grundstücke 3 und 5 zu BV-Nr. 6: Flurstücke 615, 616, 617. Diese Eintragung im Grundbuch erfolgte am 22.7.2013. Im Versteigerungstermin erfolgte nur die Versteigerung des Grundstücks BV-Nr. 6.

Die Teilung oder Vereinigung von Grundstücken ist nach richtiger Ansicht des BGH^[10] eine Verfügung im Sinne von § 23 ZVG, die dem Gläubiger gegenüber unwirksam ist, solange dieser die Verfügung nicht genehmigt; auch wenn sie im Grundbuch vollzogen wird, muss das Zwangsversteigerungsverfahren so fortgeführt werden, als wäre die Verfügung nicht erfolgt, es wird das ursprüngliche Grundstück versteigert.

Rz. 12

Sofern der Beschlagnahmegläubiger einer späteren Aufteilung in Wohnungseigentum zustimmt, werden die rechtlich selbstständigen Wohnungs- bzw. Teileigentumsrechte versteigert. Möglicherweise lassen sich so höhere Erlöse erzielen. Dann sind neue Verkehrswerte festzusetzen, der Termin ist neu zu bestimmen und es sind bei entsprechender Antragstellung die geringsten Gebote nach §§ 63, 64 ZVG aufzustellen.^[11]

[3] BGH vom 31...