§ 6 Besondere Regelungen in der Gemeinschaftsordnung und ... / 2. Reichweite

Rz. 6

Die Bildung gesonderter Abrechnungskreise ist – vorbehaltlich der zwingend gemeinschaftlichen Jahresabrechnung – zulässig. Weiterhin ist es möglich, den Untergemeinschaften spezielle Beschlusskompetenzen für solche Gelegenheiten einzuräumen, die lediglich ihre Untergemeinschaft betreffen.^[9] Dies gilt insbesondere für bauliche Veränderungen, die sonst schnell an die Grenzen des Zulässigen geraten.^[10] Zu beachten ist, dass die Untergemeinschaften selbst nicht rechtsfähig sind. Träger von Rechten und Pflichten bleibt immer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[11] Daher obliegt auch die Umsetzung von Beschlüssen einer Untergemeinschaft dem Verwalter der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft.^[12] Die Grenzen der Bildung von Untergemeinschaften ergeben sich aus den zwingenden Vorschriften des WEG. So muss die Gemeinschaft einen einheitlichen Verwalter haben.^[13] Auch muss immer zwingend eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt werden, über die durch die Gesamtgemeinschaft Beschluss zu fassen ist.^[14] Bei Großgemeinschaften, die aus mehreren Untergemeinschaften bestehen, besteht ein Bedürfnis nach repräsentativen Beschlussorganen. Es ist grundsätzlich zulässig, einem "Großen Verwaltungsbeirat" Beschlusskompetenzen für die Gesamtanlage einzuräumen.^[15]

[9] BGH NJW 2018, 1309 (1312); KG ZMR 2008, 67.

[10] BGH ZWE 2010, 33 (Baulasteinräumung, erhebliche Aufstockung des Hinterhauses), s. dazu Langhein, notar 2011, 159; Hügel, ZMR 2011, 182 ff.

[11] BGH NJW 2018, 1309 (1311).

[12] BGH NJW 2018, 1309 (1311).

[13] Hügel/Elzer, WEG, § 26 Rn 5.

[14] BGH NZM 2021, 692.

[15] Vgl. OLG Celle NJW 2007, 2781.