§ 5 Zwangsvollstreckung, Zwangsverwaltung und Insolvenz / c) Vollstreckungsschuldner

Rz. 387

Eine besondere Problematik bei der Räumungsvollstreckung liegt darin, dass bereits im Erkenntnisverfahren ein Titel gegen alle Personen zu erwirken ist, die ggf. Allein- oder Mitgewahrsam an der Wohnung besitzen. Es kommt in der Zwangsvollstreckung eben nicht auf das zugrundeliegende Vertragsverhältnis an, sondern ausschließlich auf den Gewahrsam (= tatsächliche Sachherrschaft) an.

Rz. 388

Besitzt ein Dritter (z.B. Untermieter) Gewahrsam an der Wohnung und wäre zu einer freiwilligen Herausgabe nicht bereit, so könnte die Herausgabevollstreckung gegen ihn nicht nach § 885 ZPO betrieben werden.

Grds. ist nämlich die Vollstreckung nur gegen im Titel genannte Personen zulässig, d.h. alle Mieter müssen im Vollstreckungstitel zur Räumung verpflichtet sein, insbesondere gilt dies für folgende Personen:

mehrere Mieter im Mietvertrag	Da jeder Mieter, der im Mietvertrag steht, ein eigenständiges vertragliches Recht zum Mitbesitz an der Wohnung hat, ist ein Titel gegen alle zu erwirken.
Ehegatten	Bei Ehegatten war es früher umstritten, ob gegen beide ein Räumungstitel erstritten werden muss, wenn ledi­glich ein Ehepartner den Mietvertrag unterzeichnet hatte. Da es jedoch lediglich auf den Gewahrsam an der herauszugebenden Wohnung ankommt, muss nach der herrschenden Meinung dies auch für Ehegatten gelten. Es ist ein Räumungstitel gegen beide Ehegatten erfor­derlich.
nichteheliche Lebensgemeinschaften	Nichts anderes gilt auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften. Auch hier müssen beide im Räumungstitel genannt sein, um die Räumung zu betreiben.
Kinder	Etwas anderes gilt jedoch für minderjährige Kinder. Da eine Wohnung i.d.R. nicht an die Kinder zum selbstständigen Gebrauch überlassen wird, haben sie auch keinen selbstständigen Gewahrsam, so dass ein Räumungstitel gegen die Kinder nicht erforderlich ist. Hieran ändert auch eine Volljährigkeit des Kindes nichts, es wird hier von einer fortdauernden Mitnut­zung ohne eigenen Besitzwillen ausgegangen. Steht jedoch das volljährige Kind mit im Mietvertrag, so ist auch hier ein Titel gegen das Kind erforderlich.
Untermieter	Der Untermieter hat Mitgewahrsam an der Wohnung, so dass immer ein Titel gegen ihn erforderlich ist.
Besucher oder Angestellte	Besucher oder Angestellte des Schuldners haben keinen Besitz an der Wohnung, sondern sind sog. Besitzdiener. Ein gesonderter Titel ist nicht erforderlich.