§ 5 Der Bauträgervertrag / B. Der Begriff "Bauträgervertrag" und die auf ihn anwendbaren Vorschriften (§ 650u BGB)

Rz. 6

§ 650u Bauträgervertrag; anwendbare Vorschriften^[10]

(1) Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus finden die Vorschriften des Untertitels 1 Anwendung, soweit sich aus den nachfolgenden Vorschriften nichts anderes ergibt. Hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung oder Bestellung des Erbbaurechts finden die Vorschriften über den Kauf Anwendung.

(2) Keine Anwendung finden die §§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Absatz 1 sowie die §§ 650l und 650m Absatz 1.

Rz. 7

Ein Bauträgervertrag^[11] ist nach der Legaldefinition des § 650u Abs. 1 S. 1 BGB – in Übernahme der Definition des § 632a Abs. 2 BGB alt^[12] (vgl. auch die Regelung in § 1 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen [BautrVAbschlZVO]) – ein (nach dem Parteiwillen einheitlicher)^[13] Vertrag zwischen einem

▪

Bauträger, d.h.

▪	gewerberechtlich nach § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 Buchst. a GewO ein Gewerbetreibender mit gewerberechtlicher Erlaubnis, der das Bauvorhaben im eigenen Namen (egal ob für eigene oder fremde Rechnung) vorbereitet und/oder durchführt,[14] und
▪	zivilrechtlich ein Unternehmer, der im Rahmen eines Bauträgervertrags tätig wird (als Bauherr, der auf einem eigenen oder auf einem von ihm zu beschaffenden Grundstück baut,[15] und der Vertragspartner der die Bauleistungen erbringenden Unternehmen ist),[16] und einem

▪

Besteller (Erwerber oder Käufer) – sodass, wenn dieser Verbraucher i.S.v. § 13 BGB ist, ein Verbrauchervertrag nach den §§ 310 Abs. 3, 312 Abs. 1 BGB (und i.d.R. eine Bereichsausnahme nach § 312 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB) vorliegt: mit korrespondierender Anwendbarkeit der Vorschriften über den Verbraucherbauvertrag gemäß § 650i BGB),^[17]

der

▪	die Errichtung[18] oder den Umbau[19] (Sanierungsmaßnahmen)[20] eines Hauses[21] oder eines vergleichbaren[22] Bauwerks[23] (z.B. Garagen oder Tiefgaragen)[24] zum Gegenstand hat (Herstellungsverpflichtung einer Bauleistung – als werkvertragliches Element) und der zugleich
▪	die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen (Grundstücksverschaffungspflicht – als kaufvertragliches Element).

Der Vertrag kann auch noch ggf. weitere Bestandteile des Auftrags- (§§ 662 ff. BGB) und Geschäftsbesorgungsrechts (§§ 675 ff. BGB) beinhalten.^[25]

Rz. 8

Beachte:

§ 650u BGB ist im Rahmen einer Individualvereinbarung bis zur Grenze des § 650o BGB abdingbar (Abdingbarkeit) – im Rahmen von AGB soll dem Bauträgervertrag als Typenvertrag jedoch Leitbildfunktion bei der AGB-Prüfung nach § 307 Abs. 2 BGB zukommen.^[26]

Rz. 9

Beachte zudem:

Der Bauträgervertrag ist nach § 311b Abs. 1 BGB formbedürftig.^[27]

Rz. 10

Auf der Tatbestandsseite normiert § 650u Abs. 1 BGB die Anwendungsvoraussetzungen der Regelungen des Bauträgervertragsrechts – auf der Rechtsfolgenseite die Anwendung

▪	des Werkvertragsrechts (§§ 631 ff. BGB) auf die Herstellungsverpflichtung und
▪	des Kaufvertragsrechts (§§ 433 ff. BGB) in Bezug auf die Grundstücksverschaffungsverpflichtung.

Rz. 11

Beachte:

Pause^[28] ist unter Bezugnahme auf die vom BGH^[29] vertretene Ansicht der Auffassung, dass wegen Mängeln in Bezug auf bereits fertiggestellte – aber noch neue – Bauwerke Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB – mithin die §§ 634 ff. BGB) anzuwenden ist.

Rz. 12

Beachte zudem:

Nach Stelzner^[30] kommt es in Bezug auf die Anwendbarkeit des Gewährleistungsrechts unverändert darauf an, "ob sich der geltend gemachte Anspruch aus der grundstücksbezogenen Komponente des Vertrags oder aus der Verpflichtung zur Errichtung des Bauwerks herleitet".

[10] Eingefügt durch Art. 1 Nr. 25 des Gesetzes vom 28.4.2017 (BGBl I, S. 969).

[11] Vgl. zur Abgrenzung zur Bauträgertätigkeit i.S.v. § 34c GewO: Pause, Das neue Bauvertragsrecht, § 6 Rn 14.

[12] "Wenn der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen, …"

[13] Palandt/Sprau, § 650u BGB Rn 2.

[14] Palandt/Sprau, § 650u BGB Rn 3.

[15] Beachte: Baut der Unternehmer auf dem Grundstück des Bestellers, liegt kein Bauträgervertrag, sondern regelmäßig ein Bau- oder Werklieferungsvertrag vor – u.U. auch ein Verbraucherbauvertrag: so Palandt/Sprau, § 650u BGB Rn 3.

[16] Palandt/Sprau, § 650u BGB Rn 3.

[17] Palandt/Sprau, § 650u BGB Rn 4.

[18] Gleichbedeutend mit Neubau: so jurisPK-BGB/Stelzner, § 650u Rn 16 – der darauf verweist (a.a.O., Rn 17), dass die Regelung des Bauträgervertragsrechts auch bereits fertiggestellte Häuser oder vergleichbar...