§ 5 Der Bauträgervertrag / 2. Keine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB

Rz. 22

§ 648a BGB Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Beide Vertragsparteien können den Vertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.

(2) Eine Teilkündigung ist möglich; sie muss sich auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks beziehen.

(3) § 314 Absatz 2 und 3 gilt entsprechend.

(4) Nach der Kündigung kann jede Vertragspartei von der anderen verlangen, dass sie an einer gemeinsamen Feststellung des Leistungsstandes mitwirkt. Verweigert eine Vertragspartei die Mitwirkung oder bleibt sie einem vereinbarten oder einem von der anderen Vertragspartei innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin zur Leistungsstandfeststellung fern, trifft sie die Beweislast für den Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung. Dies gilt nicht, wenn die Vertragspartei infolge eines Umstands fernbleibt, den sie nicht zu vertreten hat und den sie der anderen Vertragspartei unverzüglich mitgeteilt hat.

(5) Kündigt eine Vertragspartei aus wichtigem Grund, ist der Unternehmer nur berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf den bis zur Kündigung erbrachten Teil des Werks entfällt.

(6) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausge­schlossen.“

Rz. 23

Der Gesetzgeber^[44] weist darauf hin, dass der BGH^[45] zwar bei Vorliegen eines "wichtigen Grundes" die Möglichkeit einer Teilkündigung des werkvertraglichen Teils eines Bauträgervertrags mit der Folge einer Teilabwicklung bejaht habe, doch habe es sich dabei um eine Einzelfallentscheidung mit Ausnahmecharakter gehandelt.^[46] Die Einheitlichkeit des Bauträgervertrags (Herstellungs- und Grundstücksverschaffungspflicht) und die Ausübung der Rechte aus diesem sollen es ausschließen, sich teilweise von diesem zu lösen.^[47] "Vielmehr soll nur noch eine Gesamtabwicklung des Vertrages im Rahmen eines Rücktritts möglich sein."^[48]

Rz. 24

Ein Rücktritt kommt in folgenden Fällen in Betracht:

▪	§ 634 Nr. 3 i.V.m. §§ 636, 323, 326 Abs. 5 BGB – bei wesentlichen Mängeln des Werks.
▪	§ 324 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB – beim Vorliegen gravierender, nicht leistungsbezogener (Schutz-)Pflichtverletzungen durch den Bauträger.
▪	Ggf. kommt vor der Abnahme auch ein verzugsbedingter Prognoserücktritt nach den §§ 286 Abs. 1, 323 Abs. 1 und 4 BGB in Betracht.[49]

[44] RegE, BT-Drucks 18/8486, S. 73.

[45] BGH NJW 1986, 925.

[46] RegE, BT-Drucks 18/8486, S. 73.

[47] RegE, BT-Drucks 18/8486, S. 73.

[48] RegE, BT-Drucks 18/8486, S. 73.

[49] Pause, Das neue Bauvertragsrecht, § 6 Rn 44.