§ 5 Der Bauträgervertrag / 1. Keine freie Kündigung des Werkvertrags nach § 648 BGB (§ 649 BGB alt)

Rz. 20

Der Ausschluss des Rechts zur freien Kündigung des Werkvertrags nach § 648 BGB^[37] liegt darin begründet, dass der Bauträger grundsätzlich zur Erbringung einer Gesamtleistung (die sich aus den Elementen Grundstücksveräußerung und Bauwerkserrichtung zusammensetzt) verpflichtet und berechtigt ist. Die beiden Elemente sind für den Bauträger aus kalkulatorischen und bautechnischen Gründen miteinander verknüpft – sodass sie "gegenüber einem vertragstreuen Bauträger nicht durch eine freie Kündigung des Erwerbers getrennt werden können".^[38]

Rz. 21

Dies entspricht auch bereits der bisherigen Judikatur des BGH,^[39] der eine freie Kündigung des Bauträgervertrags wegen der in ihm enthaltenen kaufvertraglichen Elemente und des wirtschaftlichen Zwecks verneint hatte. Würde man dem Besteller ein freies Kündigungsrecht zugestehen, könnte der Erwerber das Grundstück (bzw. den Grundstücksanteil einschließlich der bis zum Kündigungszeitpunkt erbrachten Leistungen) gegen eine entsprechende Vergütung verlangen und danach mit einem anderen Bauunternehmer weiterbauen.^[40] Auch wäre eine Kündigung des Bauträgervertrags noch vor dem Beginn der Bauarbeiten möglich, wodurch der Besteller das Eigentum am Grundstück erlangen und mit einem anderen Bauunternehmer (weiter-)bauen könnte.^[41] Ein freies Kündigungsrecht – losgelöst von einem Kündigungsgrund – liefe dem wirtschaftlichen Zweck des Bauträgervertrags zuwider.^[42] "Zudem würden insbesondere im Geschosswohnungsbau mit Blick auf die Gesamtherstellungsverpflichtung erhebliche Probleme im Verhältnis des Kündigenden zu den übrigen Erwerbern entstehen".^[43]

[37] "Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen."

[38] RegE, BT-Drucks 18/8486, S. 73.

[39] BGH NJW 1986, 925.

[40] RegE, BT-Drucks 18/8486, S. 73.

[41] RegE, BT-Drucks 18/8486, S. 73.

[42] RegE, BT-Drucks 18/8486, S. 73.

[43] RegE, BT-Drucks 18/8486, S. 73.