Rz. 16

Bisweilen erwerben die Partner in Bruchteilsgemeinschaft und wünschen, dass Zuvielleistungen eines Partners dem anderen als Darlehen gewährt sind. Hierzu folgendes Formulierungsbeispiel (auszugsweiser Grundstückskaufvertrag, beurkundungspflichtig):

Muster 4.2: Kauf zu je ½ mit Darlehen für Zuvielleistungen

 

Muster 4.2: Kauf zu je ½ mit Darlehen für Zuvielleistungen

(…)

Grundstückskaufvertrag

(…)

1. Der Verkäufer verkauft den Grundbesitz an den Erwerber zu je ½ Anteil.
2.

Im Hinblick auf die zwischen ihnen bestehende nichteheliche Lebensgemeinschaft und darauf, dass sie den Kaufpreis nicht nur aus eigenen Mitteln, sondern auch im Wege der Fremdfinanzierung erbringen, hat der Notar die Erwerber eingehend darüber belehrt, inwiefern nach geltender Gesetzeslage und Rechtsprechung ein Erwerber vom anderen dinglich oder schuldrechtlich Ausgleich, Ersatz oder Anpassung der Miteigentumsquoten verlangen kann, wenn es zur Auflösung der Lebensgemeinschaft insbesondere durch Tod eines Partners oder Trennung kommt und er höhere Finanzierungsbeiträge (Eigenkapital, Tilgung und Zinsleistungen auf Fremdfinanzierungen) geleistet hat als der andere.

Die Erwerber möchten gleichwohl unabhängig von der Höhe der jeweiligen Finanzierungsbeiträge zu gleichen Teilen dinglich und auch wirtschaftlich an dem Grundbesitz beteiligt sein. Die vom Notar vorgeschlagene Alternativgestaltung, in Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit beweglichen Beteiligungsquoten entsprechend den jeweiligen Finanzierungsbeiträgen zu erwerben, wünschen die Erwerber ausdrücklich nicht. Zwischen den Beteiligten entsteht insbesondere keine konkludent begründete Innengesellschaft (ab 1.1.2024: "nicht rechtsfähige Gesellschaft", § 705 Abs. 2 Alt. 2 BGB idF durch das MoPeG[10]) nach der BGH-Rechtsprechung. Im Falle der Auflösung der zwischen ihnen bestehenden nichtehelichen Lebensgemeinschaft sollen auch keine Ansprüche aus Wegfall der Geschäftsgrundlage oder Bereicherungsrecht bestehen.

3. Übersteigen die Finanzierungsbeiträge eines Erwerbers diejenigen des anderen, sollen sie diesem nur darlehensweise gewährt und nicht geschenkt sein. Die Erwerber sind daher untereinander verpflichtet, über etwaige Zuvielleistungen schriftlich Buch zu führen und die Darlehensrückzahlungsansprüche auf Verlangen des Darlehensgebers durch nicht abtretbare Sicherungshypothek zu sichern.
[10] Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz – MoPeG) v 10.8.2021, BGBl 2021 I, 3436.

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