§ 31 Miete und Pacht / 3. Fristlose Kündigung

Rz. 22

Bei Vorliegen bestimmter wichtiger Gründe kann gem. § 543 BGB jedes Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden.

Ein wichtiger Grund liegt danach vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. § 543 Abs. 2 enthält eine exemplarische Aufzählung, wann ein wichtiger Grund vorliegt, z.B. bei ständiger unpünktlicher Mietzahlung.^[39]

Gem. § 543 Abs. 3 BGB muss einer Kündigung aus wichtigem Grund grds. eine Abmahnung vorausgehen, es sei denn, dass eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderem Grunde unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder – dem wohl in der Praxis häufigsten Fall – der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Verzug ist. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gibt es keine konkrete gesetzliche Zeitspanne zwischen dem Entstehen des Kündigungsgrundes und dem Ausspruch der fristlosen Kündigung, die einzuhalten wäre.^[40]

Für den Bereich der Wohnraummiete wird § 543 BGB durch § 569 BGB ergänzt.

Bei der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses aus wichtigem Grund ist der zur Kündigung führende wichtige Grund gem. § 569 Abs. 4 BGB im Kündigungsschreiben anzugeben.^[41]

Wichtig ist, dass bei der Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Wohnraummieters die Schonfrist, während derer eine ausgesprochene Kündigung unwirksam wird, von einem auf zwei Monate verlängert wurde. Nach § 569 Abs. 2a BGB stellt neuerdings der Verzug mit der Zahlung der Mietkaution ebenfalls einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung dar.

Gem. § 578 Abs. 2 BGB werden die Möglichkeiten der Kündigung bei Gesundheitsgefährdung oder bei Hausfriedensstörungen auch auf Gewerberaummietverhältnisse ausgedehnt.

Es ist möglich, eine fristlose außerordentliche Kündigung mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung, z.B. wegen einer Vertragsverletzung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, zu verbinden.^[42]

[39] BGH v. 1.6.2011 – VIII ZR 91/10, NJW 2011, 244.

[40] BGH v. 13.7.2016 – VIII ZR 296/15.

[41] Zum Umfang der Begründungspflicht: BGH ZMR 2004, 254; BGH DWW 2004, 256; zu den Begründungsanforderungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs: BGH NJW 2010, 3015.

[42] BGH v. 19.9.2018 – VIII ZR 261/17; BGH v. 19.9.2018 – VIII ZR 231/17.