§ 3 Großaufteilung (reines Wohnungseigentum) / B. Neubau Wohnungsanlage

I. Muster

Rz. 62

Muster 3.2: Neubau Wohnungsanlage

Muster 3.2: Neubau Wohnungsanlage

§ 1 Grundstück und Bebauung

1. _________________________ ist Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Grundbesitzes, Flurstück _________________________ mit einer Größe von _________________________ m². Das Grundstück ist unbebaut (siehe Rdn 63)

2. Das vorbezeichnete Grundstück soll nach dem derzeitigen Planungsstand mit insgesamt 50 Eigentumswohnungen in 4 Blöcken bebaut werden. Baugenehmigung und baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung sind noch nicht erteilt. Blöcke 3 und 4 werden erst in einem zweiten Bauabschnitt errichtet (siehe Rdn 64).

3. Die Blöcke verfügen über gemeinsame Ver- und Entsorgungsanlagen, so dass die Gesamtherstellung im Interesse aller zukünftigen Eigentümer liegt. Der aufteilende Eigentümer behält sich daher vor, die nachfolgende Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung noch entsprechend zu ändern, soweit dabei einzelne Erwerber in ihren Rechten nicht wirtschaftlich benachteiligt werden (siehe Rdn 65). Zur Sicherung dieses Änderungsrechtes wird in sämtlichen Ersterwerbsverträgen die in V. dieser Urkunde enthaltene Vollmacht wiederholt und erteilt werden. Alle Ersterwerber sollen verpflichtet sein, Folgeerwerber in die hieraus resultierenden Verpflichtungen eintreten und die Vollmacht zu wiederholen bzw. bestätigen zu lassen und die Folgeerwerber auch ihrerseits zur Weitergabe zu verpflichten (siehe Rdn 66).

_________________________

§ 6 Ziff. 1 a) Übertragung des Wohnungseigentums

Zur Sicherung des Änderungsrechtes gem. § 1 Ziff. 3 bedarf jede Weiterveräußerung der Zustimmung des aufteilenden Eigentümers bis zur Veräußerung der letzten Einheit. Soweit gesetzlich zulässig, darf er diese Zustimmung verweigern, wenn der Erwerber nicht in die Verpflichtungen aus § 1 Ziff. 3 eintritt. Diese Bestimmung entfällt mit Veräußerung der letzten Einheit; der betreffende Vermerk im Grundbuch soll sodann mit Eigentumsumschreibung gelöscht werden (siehe Rdn 67).

_________________________

V. Vollmacht (siehe Rdn 68)

Jeder zukünftige Eigentümer erteilt dem aufteilenden Eigentümer mit dem Recht zur Unterbevollmächtigung unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und über den Tod hinaus Vollmacht, die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung einschließlich etwaiger Nachträge hierzu zu ändern und zu ergänzen sowie sämtliche in diesem Zusammenhang erforderlichen oder zweckmäßigen Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt, Behörden und Privaten abzugeben und entgegenzunehmen. Die Vollmacht berechtigt insbesondere auch dazu, die Zahl der Wohnungen und Sondernutzungsrechte zu ändern sowie Sonder- bzw. Teileigentum zu bilden und Räumlichkeiten nebst Grundstücksflächen dem Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum abweichend zuzuordnen, einschließlich der Auflassung von Miteigentumsanteilen am Grundstück sowie an dem zu bildenden Sondereigentum. Der aufteilende Eigentümer ist berechtigt, für die zukünftigen Eigentümer und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die erforderlichen Ver- und Entsorgungsverträge abzuschließen, sofern sie zur Herstellung der Bezugsfertigkeit dienen oder sich aus der Baubeschreibung ergeben.

Soweit für den zukünftigen Eigentümer bereits eine Vormerkung eingetragen ist, umfasst vorstehende Vollmacht auch die Zustimmung seitens des Vormerkungsberechtigten zu vorgenannten Änderungen. Im Außenverhältnis ist diese Vollmacht uneingeschränkt.

Im Innenverhältnis ist der Bevollmächtigte jedoch insofern beschränkt, als für die Änderung ein triftiger Grund vorliegen muss, insbesondere zur Erfüllung von Wünschen anderer zukünftiger. In keinem Fall darf der Bevollmächtigte den Miteigentumsanteil, das Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht des zukünftigen Eigentümers oder den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums, das für die Nutzung seines Sondereigentums oder Sondernutzungsrechts wesentlich ist, ändern oder beschränken. Kosten dürfen dem zukünftigen Eigentümer durch etwaige Änderungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nicht entstehen.

Die Vollmacht erlischt mit Umschreibung des Eigentums an sämtlichen Einheiten auf Ersterwerber.

Sämtliche vorstehenden Einschränkungen der Vollmacht gelten lediglich im Innenverhältnis. Das Grundbuchamt ist von jeder Prüfungspflicht befreit.

Von dieser Vollmacht kann nur vor dem amtierenden Notar, seinem Vertreter oder seinen Sozien Gebrauch gemacht werden.

II. Erläuterungen

1. Besonderheiten Neubau

Rz. 63

Kaum ein Neubau wird heute noch nach Maßgabe der ursprünglichen Planung realisiert. Die Ersterwerber wünschen häufig interne Grundrissänderungen, Änderungen des äußeren Zuschnitts der Wohnung oder es ergibt sich aus bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Gründen die Notwendigkeit der Änderung einer Planung. Um vor Erteilung der endgültigen Baugenehmigung Veräußerungen zu ermöglichen, bedarf es i.d.R. zur Wahrung der sachen- und schuldrechtlichen Bestimmtheit einer beurkundeten...