Rz. 55
Nachträgliche Aus- und Umbauten sowie insbesondere Dachgeschossausbau sind sachenrechtlich nach den allgemeinen Regeln zu beurteilen. Rechtstechnisch stellen sich im Wesentlichen dieselben Fragen wie im Falle der bauabschnittsweisen Errichtung von Mehrhausanlagen. Typologisch lassen sich drei Fallgruppen unterscheiden, die unterschiedliche Regelungsdichten in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung erfordern:
| a) | Umbau im Altbau, d.h. Einbeziehung von Nebenräumen in schon bestehende Wohnungen bzw. Ausbau von vorhandenen Flächen zu Wohnzwecken. |
| b) | Neubau/Ausbau im Altbau. |
| c) | "Aufstockung". |
Sind die auszubauenden Flächen (noch) vermietet, ist im Übrigen die mietrechtliche Situation zu berücksichtigen. Der Musterformulierung liegt die Variante a) zugrunde.
Empfehlenswertes Vorgehen:
| a) | Beim reinen "Umbau im Altbau" kann es genügen, die auszubauenden Flächen als Sondernutzungsrecht dauerhaft zuzuordnen und möglichst präzise die zulässigen Veränderungen zu beschreiben. Allerdings sind Auswirkungen auf Kostentragung, Stimmrecht und ggf. Erhöhung des Miteigentumsanteils zu thematisieren. |
| b) | Bei darüber hinausgehenden Maßnahmen ist dringend empfehlenswert, entweder unmittelbar Wohnungseigentum oder zumindest Teileigentum an den auszubauenden Flächen zu begründen. Hierbei ist darauf zu achten, dass die äußeren Grundrissabgrenzungen der auszubauenden Fläche exakt mit dem späteren Ausbauzustand übereinstimmen. Nur so lässt sich die Notwendigkeit der späteren Mitwirkung aller Eigentümer an sachenrechtlichen Veränderungen (Änderung Gemeinschafts-/Sondereigentum) vermeiden. Die Baugenehmigung einschließlich Plananlagen sollte ggf. zur Anlage gemacht werden. Liegt eine solche noch nicht vor, kann nur Teileigentum gebildet werden, möglichst ebenfalls unter Beifügung von exakten Plänen[46] und Sicherstellung einseitiger Umwandlungsmöglichkeit in Wohnungseigentum. |
| c) | Den geringsten Schutz bieten reine Vollmachtslösungen. Von ihnen ist dringend abzuraten.[47] |
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