a) Wegfall von § 14 Nr. 2 WEG a.F.
Rz. 25
Vom früheren Konzept weicht die Behandlung der Pflichten des Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 2 WEG a.F. bei der Überlassung von Sondereigentum an Dritte, denen er sein Sondereigentum zur Nutzung überlässt, deutlich ab. Denn diese Vorschrift, die den Wohnungseigentümer dazu verpflichtete, für die Einhaltung der Verpflichtungen aus § 14 Nr. 1 WEG a.F. durch nutzungsberechtigte Dritte zu sorgen, ist ersatzlos weggefallen. Dass diese Lücke durch § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG geschlossen werden kann, erscheint fraglich. Denn zum einen ist dort von Dritten nicht die Rede. Zudem sind dort der Sache nach nur Unterlassungspflichten geregelt. Zwar wird man in besonderen Fällen auch ein positives Tun, etwa durch Auswechseln schadhafter Bauteile zur Vermeidung von Beeinträchtigung anderer Sondereigentümer, verlangen können. Dies kann aber auch bei Unterlassungsansprüchen etwa aus § 1004 Abs. 1 BGB der Fall sein und ändert nichts an deren Rechtsnatur. Zu aktivem Tun wie etwa zum Einwirken auf Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte ist der aus § 1004 Abs. 1 BGB Unterlassungspflichtige im Übrigen nicht verpflichtet. Diese Lücke lässt sich wohl auch nicht durch eine Analogie schließen. Denn der Gesetzgeber hat die besonderen Probleme bei der Überlassung von Sondereigentum an Dritte durchaus erkannt, wie § 15 WEG zeigt. Eine unbewusste Regelungslücke ist daher nicht anzunehmen.
b) Unmittelbares Vorgehen gegen Dritte
Rz. 26
Die Neuorientierung durch den Gesetzgeber erscheint allerdings gut nachvollziehbar. Denn der BGH hat den beeinträchtigten Wohnungseigentümern jüngst einen unmittelbaren Unterlassungsanspruch gegen störende Dritte zuerkannt, was bis dahin streitig war. Dies umfasst auch Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die eigentlich nur die Verhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander regeln, und sogar Beschlüsse der Wohnungseigentümer.[21] Damit ist der beeinträchtigte Wohnungseigentümer nicht mehr auf das bloß mittelbare Erwirken der Unterlassung durch ein Vorgehen gegen den vermietenden Miteigentümer beschränkt. Umgekehrt wird diesem ein u.U. aufgrund des Mietvertrages aussichtsloses Vorgehen gegen seinen Mieter erspart, das ihm die Rechtsprechung zum früheren Recht abverlangte. Vor diesem Hintergrund reißt der Verzicht auf eine § 14 Nr. 2 WEG entsprechende Regelung keine allzu große Lücke.
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