§ 2 Zwangsvollstreckung und Insolvenz / I. Muster: Vollstreckung in Grundstücke

Rz. 11

Muster 2.4: Vollstreckung in Grundstücke

Muster 2.4: Vollstreckung in Grundstücke

_________________________ (Adresse)

Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________,

1. Allgemeines

Sie verfügen über einen Titel, der auf eine Geldforderung gerichtet ist. Ihnen ist bekannt, dass der Schuldner kein sonstiges Vermögen – außer einem Grundstück – besitzt, das vielleicht sogar bebaut ist. Damit haben Sie die Möglichkeit, das Grundstück zu verwerten, um so an Ihr Geld zu gelangen.

2. Sicherungsmaßnahmen

Der Anspruch wird zunächst durch Eintragung einer Sicherungshypothek in das Grundbuch des Schuldners gesichert. Das setzt allerdings voraus, dass der titulierte Zahlungsanspruch 750 EUR übersteigt. Der Antrag ist bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, zu stellen.

3. Verwertung

Ist die Sicherungshypothek eingetragen und der Schuldner zahlt immer noch nicht, kommt die Verwertung des Grundstücks in Betracht.

Sie haben folgende Möglichkeiten:

a) Zwangsversteigerung

Sie beantragen beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, die Zwangsversteigerung.

▪	Das Gericht wird zunächst einen Gutachter beauftragen, der den Wert des Grundstücks ermittelt. Diese Wertermittlung bildet dann die Grundlage für den Preis, zu dem das Grundstück versteigert wird.
▪	Im ersten Versteigerungstermin müssen mindestens 7/10 des Werts geboten werden, sonst wird dem Ersteigerer der Zuschlag nicht erteilt, es sei denn, der Gläubiger ist damit einverstanden.
▪	Im zweiten Termin müssen noch 5/10 erreicht werden und erst im dritten Termin existiert keine Wertgrenze mehr.
▪	Der gebotene Betrag muss aber mindestens die Kosten der Versteigerung und die vorrangigen Rechte decken. Wenn das Grundstück also durch Grundpfandrechte z.B. einer Bank belastet ist, kann es sein, dass das geringste Gebot über dem Grundstückswert liegt.
▪	Die Zwangsversteigerung setzt die Kenntnis der auf dem Grundstück lastenden Verpflichtungen voraus, um beurteilen zu können, ob eine Zwangsversteigerung sinnvoll ist.

b) Zwangsverwaltung

Neben der Zwangsversteigerung kommt oft auch eine Zwangsverwaltung in Betracht. Durch Antrag beim zuständigen Amtsgericht kann der Gläubiger die Bestellung eines Zwangsverwalters beantragen.

Bei der Zwangsverwaltung tritt der Zwangsverwalter in die Stellung des Eigentümers. Wenn das Objekt vermietet ist, zieht der Zwangsverwalter die Mieten ein und leitet den für die ordnungsgemäße Verwaltung nicht benötigten Teil davon an den Gläubiger weiter. Im Wohnungseigentumsrecht gibt es aber einige Besonderheiten. Eine davon ist, dass zunächst die Wohngelder, d.h. die Kosten, die der Eigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen hat, abgezogen werden. Wenn zusätzlich z.B. die finanzierende Bank sich die Mieteinnahmen hat abtreten lassen, bleibt für den Gläubiger oft nichts mehr übrig.

c) Teilungsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung kommt in Betracht, wenn ein Grundstück dem Schuldner nicht alleine, sondern gemeinsam mit Dritten gehört. Das ist z.B. bei Eheleuten oder Erbengemeinschaften oft der Fall. Da sich für Miteigentumsanteile in der Regel keine Käufer finden, wird das Grundstück komplett versteigert. Der Gläubiger kann nur den Versteigerungserlös verlangen, der auf den Anteil seines Schuldners entfällt. Der darüber hinausgehende Erlös steht den übrigen Eigentümern zu.

4. Kosten

Bei der Vollstreckung in Grundstücke muss der Gläubiger die teilweise erheblichen Kosten und Auslagen, etwa die Vergütung des Zwangsverwalters, die Kosten der notwendigen Unterhaltung des Grundstücks und das Honorar des Wertgutachters vorstrecken, sofern der laufende Ertrag dafür nicht ausreicht. Er bekommt diesen Aufwand allerdings ggf. nach der Verwertung erstattet, wenn der Erlös dafür ausreicht.

Mit freundlichen Grüßen

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(Rechtsanwalt)