§ 2 Kleinaufteilungen / 8. Sondereigentum

Rz. 13

Den Gegenstand des Sondereigentums definiert § 5 Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 2 u. 3 WEG. Allerdings können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören (§ 5 Abs. 3 WEG). Theoretisch ließe sich somit durch Teilungserklärung das Sondereigentum auf den reinen Luftraum innerhalb der jeweiligen Einheit begrenzen. Üblich sind gerade bei Großaufteilungen umfangreiche Abgrenzungskataloge (vgl. § 1 Rdn 41). § 5 Abs. 3 WEG weist jedoch nur in eine Richtung: Die Wohnungseigentümer können nicht vereinbaren, dass zwingendes Gemeinschaftseigentum zum Sondereigentum gehört. Hier kann jedoch, falls erforderlich, in vielen Fällen wieder mit Sondernutzungsrechten geholfen werden.^[6]

Rz. 14

WEG-Reform

Ist Sondereigentum auf eine Freifläche erstreckt worden, handelt es sich hierbei um "echtes" Sondereigentum ("Annex-Sondereigentum", vgl. auch § 1 Rdn 11). Wird auf dieser Freifläche später ein weiteres Gebäude errichtet, das fest mit dem Grundstück verbunden ist, ist das eigentumsrechtliche Schicksal an den Teilen des Gebäudes, die nach § 5 Abs. 2 WEG grundsätzlich zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, unklar.

Nach einer Ansicht besteht entgegen § 5 Abs. 2 WEG auch an diesen Teilen des Gebäudes ipso iure Sondereigentum.^[7] Nach anderer Ansicht ist § 5 Abs. 2 WEG auch in dieser Konstellation zwingend und es besteht an diesen Teilen des Gebäudes wie sonst auch Gemeinschaftseigentum, hier jedoch "aufgedrängtes" Gemeinschaftseigentum.^[8] Nach der letztgenannten Auffassung sind Sonder- und Gemeinschaftseigentum an fest mit dem Grundstück verbundenen Gebäuden daher immer gleich gestaltet, unabhängig davon, ob das Gebäude auf Gemeinschaftseigentum oder auf Annex-Sondereigentum errichtet wird.^[9] Da das Gemeinschaftseigentum in diesem Fall aufgedrängt ist, sind Sonderregelungen insbesondere zu Kostentragungsthemen erforderlich.^[10]

Bis zur Klärung der Frage dürfte die Praxis daher in Fällen, in denen die Errichtung eines solchen (Neben-)Gebäudes auf der Freifläche in Betracht kommt, zunächst weiter mit Sondernutzungsrechten arbeiten.

[6] Zu der Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum vgl. auch Häublein, notar 2016, 179.

[7] Palandt/Wicke, BGB, § 3 WEG Rn 10; DNotI-Report 22/2020, S. 172.

[8] Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 1 Rn 30: Dies werde durch die Klarstellung des Gesetzgebers in der Neufassung des § 5 Abs. 2 WEG noch einmal bestärkt, da zwingendes Gemeinschaftseigentum danach auch dann Gemeinschaftseigentum bleibe, wenn es sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Teile des Grundstücks befinde.

[9] Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 1 Rn 30: Dies werde durch die Klarstellung des Gesetzgebers in der Neufassung des § 5 Abs. 2 WEG noch einmal bestärkt, da zwingendes Gemeinschaftseigentum auch dann Gemeinschaftseigentum bleibe, wenn es sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Teile des Grundstücks befinde.

[10] Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 1 Rn 31 und Rn 43.