Rz. 260
§ 650h Schriftform der Kündigung
Die Kündigung des Bauvertrags bedarf der schriftlichen Form.
Rz. 261
§ 650h BGB – eingefügt durch Art. 1 Nr. 25 BauVertrRRG – statuiert den neu eingeführten Grundsatz, dass jede Kündigung eines Bauvertrags (§ 650a BGB, erfasst werden auch Verbraucherbauverträge [§ 650i Abs. 1 BGB] sowie Architekten- und Ingenieurverträge [i.S.v. § 650p Abs. 1 BGB, vgl. § 650q Abs. 1 BGB]) – wie die Kündigung eines Mietverhältnisses (vgl. § 568 BGB) oder eines Arbeitsverhältnisses (vgl. § 623 BGB) – ab dem 31.12.2017 (vgl. Art. 229 § 39 EGBGB) im Interesse der Rechtssicherheit und der Beweissicherung der Schriftform bedarf.[446]
Rz. 262
Das Formerfordernis will die Bauvertragsparteien i.Ü. auch vor übereilten und später bereuten spontanen Handlungen schützen, "die angesichts des Umfangs, den Bauverträge in der Regel haben, mit erheblichen negativen Folgen verbunden sein können"[447] (Übereilungsschutz).
Rz. 263
Beachte:
Die Norm erfasst auch Bauträgerverträge in Bezug auf Bauleistungen (§ 650u Abs. 1 S. 2 BGB) – doch ist gemäß § 650u Abs. 2 BGB eine Kündigung nach den §§ 648, 648a BGB ausgeschlossen.
Rz. 264
Die Kündigung des Bauvertrags – nicht hingegen auch eine eventuelle Begründung der Kündigung[448] – bedarf nach § 650h BGB der schriftlichen Form (§ 126 BGB – Schriftform).
Rz. 265
Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss das Kündigungsschreiben nach § 126 Abs. 1 BGB vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift (oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens) unterzeichnet werden. Die schriftliche Form kann nach § 126 Abs. 3 BGB durch die elektronische Form (§ 126a BGB) ersetzt werden – wenn sich aus dem Gesetz (wie in § 650h BGB geschehen) nichts anderes ergibt. Die schriftliche Form wird gemäß § 126 Abs. 4 BGB durch eine notarielle Beurkundung (§ 128 BGB) ersetzt. Nach § 128 BGB genügt es – wenn notarielle Beurkundung eines Vertrags vorgesehen ist –, wenn zunächst der Antrag und sodann die Annahme des Antrags von einem Notar beurkundet wird. Die notarielle Beurkundung wird gemäß § 127a BGB bei einem gerichtlichen Vergleich durch die Aufnahme der Erklärungen in ein nach den Vorschriften der ZPO errichtetes Protokoll ersetzt.
Rz. 266
Die Kündigung eines Bauvertrags in Textform (vgl. § 126b BGB) ist damit unzureichend, weil dadurch der angestrebte Schutzzweck nicht erreicht wird.[449]
Rz. 267
Beachte:
Ein Formmangel führt zur Nichtigkeit der Kündigung nach § 125 S. 1 BGB: Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig.
Rz. 268
"Kündigung" i.S.v. § 650h BGB bedeutet "die auf einem gesetzlichen Kündigungsrecht beruhende Willenserklärung des Bestellers oder Unternehmers, durch die ein Bauvertrag oder gleichgestellter Vertrag einseitig beendet werden soll".[450]
Rz. 269
Das Schriftformerfordernis gilt somit im Hinblick auf den Schutzzweck sowohl für die
| ▪ | freie Kündigung (§ 648 BGB, vormals § 649 BGB alt) als auch für die |
| ▪ | Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a Abs. 1 BGB). Ebenso[451] für die |
| ▪ | Kündigung wegen fehlender Sicherheitsleistung (§ 650f Abs. 5 BGB), das |
| ▪ | Sonderkündigungsrecht bei Architekten- und Ingenieurverträgen (§ 650r BGB) sowie die |
| ▪ | Teilkündigung (§ 648a Abs. 2 BGB).[452] |
Rz. 270
Nicht erfasst sein sollen hingegen die u.U. wie eine Kündigung wirkende Fristsetzung nach § 643 BGB (Kündigung bei unterlassener Mitwirkung), die Ablehnung der Vertragserfüllung durch den Insolvenzverwalter nach § 113 Abs. 2 InsO bzw. die Ausübung vertraglich vereinbarter Sonderkündigungsrechte (z.B. nach VOB/B).[453]
Rz. 271
Beachte:
§ 650h BGB ist in Bezug auf das gesetzliche Kündigungsrecht wegen des Schutzzwecks gesetzlicher Formvorschriften zwingendes Recht.[454]
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