§ 19 Mietrecht / I. Allgemeines

Rz. 34

Nach den allgemeinen erbrechtlichen Regeln geht ein Mietverhältnis nach den §§ 1922, 1967 BGB auf den oder die Erben über. Die Regeln der §§ 563, 563a BGB legen ein hiervon abweichende Sonderrechtsnachfolge kraft Gesetzes^[50] fest. Dieses Konzept genießt somit Vorrang vor der gesetzlichen Erbfolge.^[51] Eine hiervon abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters ist unzulässig, § 563 Abs. 5 BGB. Ein bereits beendetes Mietverhältnis, aus dem nur noch Abwicklungspflichten abgeleitet werden, begründet kein Eintrittsrecht.^[52]

Rz. 35

Mit dieser gesetzlichen Regelung werden die eintretenden Personen in die Lage versetzt, das Mietverhältnis fortzusetzen und dennoch eine überschuldete Erbschaft auszuschlagen,^[53] womit die soziale Komponente der Regelung deutlich wird.

Hier wird dem überlebenden Ehegatten, dem Lebenspartner, den Kindern und anderen Familienangehörigen sowie sonstigen Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen "auf Dauer angelegten Haushalt" geführt haben, ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis des Verstorbenen gewährt, unabhängig davon, ob der Eintretende Erbe wurde oder nicht. Dieses Ergebnis tritt nach dem Willen des Gesetzgebers automatisch ein, ohne Mitwirkung des Vermieters und mit allen Rechten und Pflichten aus dem Mietverhältnis. Folglich muss derjenige, der dieses Recht nicht nutzen möchte, sich hierzu erklären und seinen entgegenstehenden Willen kundtun.

Rz. 36

Insoweit wird deutlich, dass das Eintrittsrecht nach §§ 563, 563a BGB unabhängig davon besteht, ob der Verstorbene eine Erbengemeinschaft hinterlässt und aus wie vielen Personen diese besteht. Nur dann, wenn von diesem Eintrittsrecht kein Gebrauch gemacht wird, kommen die gesetzlichen Regeln des Erbrechts zur Anwendung, § 564 BGB.

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Die Vorschrift geht davon aus, dass der verstorbene Mieter Alleinmieter gewesen ist. Haben mehrere Mieter den Vertrag geschlossen, aber stirbt nur eine Person, so gilt § 563a BGB.^[54] Ist eine beliebige andere Person, die nicht unter § 563 BGB fällt, Mitmieter, steht dennoch dem Ehegatten oder sonstigen Personen, die dem Mieter im Sinne des § 563 Abs. 1, 2 BGB nahe standen, ein Eintrittsrecht zu.^[55]

[50] Palandt/Weidenkaff, § 563 Rn 1 u. 19; Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 563 Rn 1.

[51] Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn 1.

[52] Gather, GE 2000, 310.

[53] MüKo/Häublein, § 563 Rn 1; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, § 563 Rn 14.

[54] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 563 Rn 4.

[55] MüKo/Häublein, § 563 Rn 8.