§ 19 Mietrecht / C. Abschluss eines Mietvertrags, Schriftform, § 550 BGB

Rz. 17

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, so ist dieser gem. § 550 BGB in schriftlicher Form abzuschließen. Wird dieses Schriftformerfordernis nicht eingehalten, so gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Diese Regelung gilt im Wohnungsmietrecht wie bei der Vermietung von Gewerberäumen gleichermaßen.

§ 550 BGB regelt die Form langfristiger Mietverträge. Die Vorschrift hat erhebliche praktische Bedeutung, zumal in der Praxis Bestrebungen festzustellen sind, wonach einzelne Mieter versuchen sich lästig gewordener Mietverträge zu entledigen unter Berufung auf etwaig bestehende Formmängel. Hiervon bleiben auch Erbengemeinschaften nicht verschont. Im Rechtsstreit ist § 550 BGB von Amts wegen zu berücksichtigen, auch wenn sich keine der Parteien auf den Formmangel beruft.^[21]

Zum Teil wird im Schrifttum die Auffassung vertreten, dass zur Wahrung der Schriftform die Einhaltung der Formvorschrift des § 127 BGB genügt.^[22] Dem ist nicht zu folgen, denn der Gesetzgeber hat eindeutig formuliert, dass die Voraussetzungen von § 126 BGB eingehalten sein müssen, um der Vorschrift des § 550 BGB zu genügen.^[23]

[21] Emmerich/Sonnenschein/Emmerich, § 550 Rn 1.

[22] Eckert, NZM 2001, 409 ff.; Ormanschick/Rieke, MDR 2002, 247.

[23] Emmerich/Sonnenschein/Emmerich, § 550 Rn 1; Heile, NZM 2002, 505; Palandt/Weidenkaff, § 550 Rn 1.

I. Anwendungsbereich

Rz. 18

Der Anwendungsbereich der §§ 550, 578 BGB beschränkt sich auf Miet- und Pachtverträge über Grundstücke, Teile von Grundstücken, Wohnräume und sonstige Räume. Eine vergleichbare Vorschrift enthält § 585a BGB für Landpachtverträge.

II. Abschluss über längere Zeit als ein Jahr

Rz. 19

Die Anwendung von § 550 BGB setzt voraus, dass der Grundstücksmietvertrag über längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird. Die Jahresfrist wird berechnet ab dem Vertragsbeginn.^[24] Dasselbe gilt, wenn die Kündigungsfrist so lange gefasst ist, dass der Vertrag erstmals nach Ablauf des ersten Mietjahres gekündigt werden darf.

[24] Palandt/Weidenkaff, § 550 Rn 6.

III. Schriftliche Form

Rz. 20

Der Gesetzgeber verweist zur Einhaltung der Form auf § 126 BGB. Dies bedeutet, dass der Mietvertrag von beiden Seiten eigenhändig auf derselben Urkunde unterschrieben werden muss, § 126 Abs. 1 BGB. Die so umschriebene Form kann durch die elektronische Form des § 126a BGB ersetzt werden oder durch notarielle Beurkundung, § 126 Abs. 4 BGB. Auch eine gerichtliche Protokollierung hilft weiter, § 127a BGB. Nicht jedoch durch die Einhaltung der einfachen Textform gem. § 126b BGB. Die Formerfordernisse des § 126 BGB sind nur dann gewahrt, wenn sämtliche Vertragsparteien unterzeichnet haben.^[25]

Ist die Schriftform nicht gewahrt, so ist beiden Vertragspartnern die Berufung hierauf nicht grundsätzlich verwehrt. Treuwidrig ist dieses Verhalten jedenfalls nach Ansicht des BGH nicht.^[26]

Rz. 21

Bei einer Erbengemeinschaft ist zu berücksichtigen, dass diese keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und auch sonst nicht rechtsfähig ist.^[27] Deshalb kann die Empfehlung an den Praktiker nur lauten, sämtliche Mitglieder der Erbengemeinschaft in den Vertrag aufzunehmen und den Vertrag auch von diesen eigenhändig unterzeichnen zu lassen, um das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zu wahren.^[28] Der Bundesgerichtshof hat dies deutlich herausgestellt.^[29] In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt wurde über die Formwirksamkeit eines langfristigen Gewerbemietvertrags entschieden, in dessen Vertragsrubrum die Erbengemeinschaft nicht mit ihren einzelnen Personen benannt wurde, sondern als Vertragspartner nur "Erbengemeinschaft Sa." aufgenommen wurde. Diese Bezeichnung sah der Bundesgerichtshof als unzureichend an^[30] und hat nochmals herausgestellt, dass ein Mietvertrag nur dann der Schriftform genügt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins, die Dauer des Vertrags und die Parteien aus der Urkunde ergeben. Hierbei sind die Vertragsparteien genau zu bezeichnen.^[31] Dies gilt insbesondere dann, wenn eine Seite eine Personenmehrheit darstellt.^[32] In der Konsequenz führt ein entsprechender Mangel in der Schriftform zur ordentlichen Kündbarkeit des Mietvertrags für beide Seiten. Der Vertrag kann dann nur noch gerettet werden, wenn im Mietvertrag eine wirksame Nachholklausel verankert ist, die die Vertragsparteien anhält, bei später erkannten Schriftformmängeln daran mitzuwirken, einen wirksamen Vertrag abzuschließen.^[33]

Rz. 22

Wer dieses Prozedere für zu umständlich erachtet oder besorgt ist, nicht alle Miterben zeitgleich an "einen Tisch" zu bekommen, der sollte für die Erbengemeinschaft einen Vertreter bestellen und mit entsprechenden Vollmachten arbeiten.^[34] In diesen Fällen wird die Erbengemeinschaft mit ihrer konkreten Besetzung in das Rubrum des Vertrags aufgenommen und der Vertreter in der Vertragsurkunde benannt. Jener unterzeichnet eigenhändig den Vertrag, um die Formvorschriften zu wahren. Unterzeichnet ein Vertreter,...