§ 18 Grundstücksrecht / I. Allgemeines

Rz. 50

Neben dem schlichten Verkauf einer Immobilie, der im ersten Teil dieses Beitrags dargestellt wurde, besteht in der Beratungspraxis der häufige Wunsch von Mandanten Immobilienbesitz ganz oder zu Bruchteilen auf Ehegatten oder Kinder ohne Gegenleistung zu übertragen. Hintergrund dieser Verträge ist entweder die Sicherung eigenen Vermögens von Unternehmern vor dem Zugriff von Gläubigern im Falle der Insolvenz, der Absicherung eines Ehegatten für die Zukunft und das Alter oder die frühzeitige Übertragung von Vermögensteilen auf die nächste Generation.

Üblicherweise soll bei solchen Übertragungen jedoch das Eigentum an den betroffenen Immobilien nicht uneingeschränkt übertragen werden, sondern der bisherige Eigentümer will sich regelmäßig entweder die eigene Nutzung und/oder Fruchtziehung (Mieterträge, Recht zur Vermietung etc.) vorbehalten und/oder die uneingeschränkte Weiterveräußerung durch den Empfänger verhindern. Vielfach ist es auch erforderlich, dass der bisherige Eigentümer die ständigen Lasten der Immobilie weiter trägt, weil entweder nur er dazu in der Lage ist, oder – wieder aus steuerlichen Gründen – nur er diese Belastungen auch steuermindernd geltend machen kann. Die klassische Lösung dieser Probleme liegt in der Schenkung unter Vorbehaltsnießbrauch.

Die nachfolgende Darstellung befasst sich daher mit den Besonderheiten einer solchen Übertragung oder Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt und den in diesem Zusammenhang zulässigen Beschränkungen. Die vorliegende Darstellung behandelt aber trotz einzelner Hinweise lediglich die vertragliche Gestaltung, sodass es zwingend erforderlich ist, wegen der steuerlichen Aspekte die jeweils gewählte konkrete Konstruktion einer Überprüfung durch einen Steuerberater unterziehen zu lassen. Üblicherweise werden entsprechende Übertragungen aber ohnehin von einem Steuerberater angeregt, wobei aber auch hier nicht versäumt werden darf, die endgültig gewählte Konstruktion dem Steuerberater nochmals zur Prüfung im Hinblick auf steuerliche Konsequenzen vorzulegen, weil der Eintritt des steuerlichen Erfolges ganz maßgeblich von der schließlich gewählten Detailkonstruktion abhängig ist und die Bewertung einzelner vertraglicher Konstruktionen – wie auch schon in der Vergangenheit – aller Voraussicht nach einem stetigen Wandel unterliegen wird.