Rz. 3
Bauträgerverträge sind regelmäßig Formularverträge und meistens Verbraucherverträge bzw. Verbraucherbauverträge. Formularverträge oder Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) sind dadurch gekennzeichnet, dass sie für eine Vielzahl von Verträgen verwendet werden sollen.[1] Unternehmer die Bauträgermaßnahmen ausführen, beabsichtigen regelmäßig, die Verträge über Wohnungen einer Wohnanlage und Reihenhäuser eines Baugebietes mit allen Erwerbern möglichst gleichlautend abzuschließen. Verbraucherverträge (siehe § 310 Abs. 3 BGB) liegen vor, wenn sich in Ausübung gewerblicher Tätigkeit Handelnde einerseits und natürliche Personen, die zu privaten Zwecken handeln andererseits, gegenüber stehen. In dieser Konstellation wird der überwiegende Teil der Bauträgerverträge abgeschlossen. Der Verbraucherbauvertrag ist in §§ 650i ff. BGB geregelt.
Rz. 4
Formularverträge und Verbraucherverträge unterliegen grundsätzlich der Inhaltskontrolle der §§ 305 ff. BGB und der EU-Klauselrichtlinie vom 5.4.1993.[2] Diese Vorschriften finden daher grundsätzlich auch auf Bauträgerverträge Anwendung.[3] Die notarielle Beurkundung ändert hieran nichts. In Bauträgerverträgen unterliegen wohl grundsätzlich auch die Regelungen der Inhaltskontrolle der §§ 305 ff. BGB und der EU-Klauselrichtlinie, die lediglich Inhalte der Makler- und Bauträgerverordnung i.V.m. § 650m Abs. 2 BGB und § 1 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen umsetzen. Solche vertraglichen Regelungen betreffen im Wesentlichen die Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit und die Höhe der Kaufpreisraten.[4]
Rz. 5
Von der Inhaltskontrolle der §§ 305 ff. BGB und der EU-Klauselrichtlinie ausgenommen sind solche vertraglichen Regelungen, die der Verbraucher oder der Vertragspartner des Verwenders eines Formularvertrags selbst in den Vertrag eingeführt hat. Eine Inhaltskontrolle findet weiter dann nicht statt, wenn die vertragliche Regelung individuell ausgehandelt wurde (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB). Aushandeln bedeutet, dass der Verwender, für den Vertragspartner erkennbar, die Vertragsbestimmungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und bereit ist, über eine vorgesehene Regelung ernsthaft zu verhandeln. Dem Vertragspartner muss Gestaltungsmöglichkeit eingeräumt werden, um eigene Interessen wahrzunehmen.[5]
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