I. Haftung der Gemeinschaft und Zwangsvollstreckung gegen diese
Rz. 26
Als Folge ihrer Rechtsfähigkeit kann die Gemeinschaft nicht nur klagen, sondern auch verklagt werden (§ 9a Abs. 1 S. 1 WEG). Gem. § 43 Abs. 1 S. 1 WEG hat die Gemeinschaft ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Im Gegensatz zum alten Recht ist dieser Gerichtsstand zwar kein ausschließlicher, jedoch sind kaum Fälle denkbar, in denen für eine Klage gegen die Gemeinschaft ein anderes Gericht zuständig sein könnte. Wenn eine Gemeinschaft keinen Verwalter hat, ist das für den Kläger kein unüberwindbares Problem, im Gegenteil (→ § 10 Rdn 319). Im Übrigen gibt es bei Klagen Dritter gegen die Gemeinschaft keine WEG-rechtlichen Besonderheiten.
Rz. 27
Die Zwangsvollstreckung eines gegen die Gemeinschaft erwirkten Titels wird vor allem dann verhältnismäßig problemlos Erfolg haben, wenn die Gemeinschaft über pfändbares (Geld-)Vermögen verfügt. Das der Sachpfändung unterliegende sonstige Verwaltungsvermögen (Gartengeräte usw.) ist hingegen wirtschaftlich bedeutungslos. Wenn dem Gläubiger die gemeinschaftlichen Konten nicht schon bekannt sind, kann er den Gerichtsvollzieher mit der Abnahme der Vermögensauskunft (§ 802c ZPO) beauftragen, um nach der Offenbarung der WEG-Konten deren Pfändung durchsetzen zu können. Zur Abgabe der Vermögensauskunft ist der Verwalter als Organ der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet. Sollte das nicht zum Erfolg führen, kann der Gläubiger versuchen, die aktuellen und künftigen Beitragsansprüche zu pfänden (näher dazu sogleich); wenn das klappt, wird die Gemeinschaft gegenüber Dritten (z.B. den Lieferanten von Strom und Gas) zahlungsunfähig, wodurch zumindest faktisch die solventen Mitglieder der Gemeinschaft zur Zahlung gezwungen werden, um die Bewohnbarkeit des Objekts zu erhalten.
Rz. 28
Die Möglichkeit der Pfändung der Beitrags- und Schadensersatzansprüche, die der Gemeinschaft gegen ihre Mitglieder zustehen, hat der BGH im Beschl. v. 2.6.2005 aufgezeigt.[40] Die Pfändung von Beitragsansprüchen (Ansprüche der Gemeinschaft auf Zahlung von Vorschüssen gemäß Wirtschaftsplan) bedarf keiner besonderen Erläuterung. Erläuterungsbedürftig ist aber die Pfändung eines Schadensersatzanspruches; sie basiert auf folgender Überlegung: Unter dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung ist jeder Miteigentümer der Gemeinschaft gegenüber verpflichtet, die zur Erfüllung der Gemeinschaftsverbindlichkeiten erforderlichen Beiträge zu leisten. Jeden Miteigentümer trifft nach Auffassung des BGH darüber hinaus die Pflicht, der Gemeinschaft durch entsprechende Beschlussfassung die finanzielle Grundlage zur Erfüllung der Verbindlichkeiten zu verschaffen. Ein Miteigentümer, der gegen diese Pflicht verstößt (und sei es auch nur durch rein passives Verhalten, str.), haftet der Gemeinschaft auf Schadensersatz, und zwar in voller Höhe der gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten. Wenn ein Gläubiger der Gemeinschaft diesen Schadensersatzanspruch pfändet, haftet im Ergebnis (theoretisch) jeder Miteigentümer gesamtschuldnerisch für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. – Die Konstruktion des Ersatzanspruches kann nicht überzeugen, doch sei das dahingestellt: Praktische Bedeutung hat bislang weder die Pfändung der Beitrags- noch die der Schadensersatzansprüche erlangt. Offenbar musste sich in der Praxis noch kein Gläubiger einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Mühe machen, auf diesem aufwändigen Weg die Befriedigung seiner Forderungen zu erzwingen.
II. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer
1. Die akzessorische Haftung für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft
Rz. 29
Für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haften die Miteigentümer im Außenverhältnis gegenüber Dritten akzessorisch, aber nicht (wie die Mitglieder einer BGB-Gesellschaft) gesamtschuldnerisch, sondern gem. § 9a Abs. 4 WEG entsprechend ihrem Miteigentumsanteil. Die Einzelheiten werden im folgenden Beispielsfall erläutert.
Rz. 30
Beispiel
Mitte Januar 2022 bestellt WEG-Verwalter X für die WEG Heinestraße 12 Heizöl bei Lieferant U, das dieser sogleich liefert. Am 5.2.2022 stellt U der WEG 3.000,00 EUR in Rechnung. X kann nicht bezahlen, weil das WEG-Konto keine Deckung aufweist; tatsächlich ist die WEG Heinestraße 12 aufgrund der Privatinsolvenzen einiger Miteigentümer bankrott. U verlangt jetzt von Miteigentümer A die Bezahlung seiner Rechnung. Zu Recht? – A muss bezahlen, aber nicht in voller Höhe, sondern entsprechend seinem Miteigentumsanteil; beträgt dieser z.B. 150/1.000, muss A 450,00 EUR bezahlen. U kann diese Zahlung sofort von A verlangen; er muss nicht zuerst versuchen, die Gemeinschaft in Anspruch zu nehmen (keine "Einrede der Vorausklage"). Wenn die Gemeinschaft gegenüber dem Anspruch des U Einwendungen oder Einreden geltend machen könnte, kann A es auch (§ 9a Abs. 4 S. 2 WEG). Vor einer eigenen Zahlung kann A von der Gemeinschaft Freistellung verlangen[41] (was ihm im Beispielsfall wegen der Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft aber nichts nützt). Danach kann er Regress nehmen: Bei der Gemein...
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