§ 11 Zwangsvollstreckung / IV. Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB

Rz. 67

Eine für das private Baurecht praktisch sehr bedeutsame Konstellation mit vollstreckungsrechtlichen Bezügen betrifft den Fall der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB.^[50] Diese Vorschrift verfolgt den Zweck, dem Bauunternehmer durch die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers seine Forderungen aus dem Vertrag (vor allem: Anspruch auf Zahlung des Werklohns^[51]) zu sichern (§ 650e S. 1 BGB). Ist das Werk noch nicht vollendet, steht dem Bauunternehmer dieses Recht auch für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen zu (§ 650e S. 2 BGB). Prozessuales/Vertiefung: Der Bauunternehmer ist grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, den Besteller vorprozessual aufzufordern, freiwillig eine Sicherungshypothek zu bewilligen, um der Kostenfolge eines späteren sofortigen Anerkenntnisses gem. § 93 ZPO zu entgehen.^[52]

Diese Art der Sicherung der Bauunternehmerforderung hat folgende Nachteile: Einerseits kann eine Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB grundsätzlich nur dann eingetragen werden, wenn Grundstückseigentümer und Besteller identisch sind. Andererseits ist zu beachten, dass in den allermeisten Fällen der Bauherr das Bauvorhaben durch einen Kredit finanziert haben und dem Kreditinstitut im Grundbuch ein der Bauhandwerkersicherungshypothek vorrangiges Recht eingeräumt sein wird. Damit ist die Sicherung nach § 650e BGB im Falle einer Versteigerung des Grundstückes für den Bauunternehmer ein stumpfes Schwert.

Rz. 68

In praktischer Hinsicht dürfte die Bauhandwerkersicherungshypothek wegen der in § 650f BGB geregelten Möglichkeit der Bauhandwerkersicherung keine überragende Bedeutung haben.^[53] Nach § 650f BGB kann der Bauunternehmer von dem Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 % des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen (§ 650f Abs. 1 S. 1 BGB).^[54] Gem. § 650f Abs. 3 S. 1 BGB hat der Bauunternehmer dem Besteller die üblichen Kosten der Sicherheitsleistung bis zu einem Höchstsatz von 2 % p.a. zu erstatten (Ausnahme: § 650f Abs. 3 S. 2 BGB). Soweit der Bauunternehmer eine Sicherheit nach § 650f Abs. 1 oder 2 BGB erlangt hat, ist der Anspruch auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek (§ 650e BGB) ausgeschlossen, § 650f Abs. 4 BGB! Weiterhin kann der Bauunternehmer gem. § 650f Abs. 5 S. 1 BGB nach erfolglosem Ablauf einer dem Besteller gesetzten, angemessenen Frist zur Sicherheitsleistung seine Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen. § 650f BGB trägt damit der Vorleistungspflicht des Bauunternehmers Rechnung und gibt diesem dadurch eine Sicherheit, dass er nicht Gefahr läuft, nach Abschluss seiner Arbeit das gesamte Insolvenzrisiko des Bauherrn tragen zu müssen. Dieses Risiko wird durch § 650f BGB jedenfalls vermindert. Nach der Rechtsprechung des BGH stellt es grds. keine unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) und auch keinen Verstoß gegen das bauvertragliche Kooperationsgebot dar, wenn dem Sicherungsverlangen des Unternehmers nach § 650f BGB auch andere Motive als die bloße Erlangung einer Sicherheit zugrunde liegen (Bauhandwerkersicherung als Druckmittel für Verhandlungen?).^[55]

Rz. 69

Grundsätzlich (Ausnahme: § 650f Abs. 4 BGB) besteht neben § 650f BGB aber auch weiterhin die Möglichkeit der Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB. Diese bietet sich vor allem in den Fällen an, in denen der Bauunternehmer weiß, dass das Grundstück des Bauherrn nur gering zugunsten eines Kreditinstituts belastet ist. Die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek im Grundbuch erfordert entweder eine dingliche Einigung zwischen den Parteien oder ein rechtskräftiges Urteil i.S.d. § 894 ZPO^[56] sowie (in beiden Fällen) eine Eintragung (§ 873 BGB). Bis eine solche Eintragung tatsächlich vorgenommen wird, vergeht oft geraume Zeit. In dieser Zeit ist es möglich, dass weitere Belastungen im Grundbuch eingetragen werden, die dann später womöglich der Bauhandwerkersicherungshypothek vorgehen. Der Rechtsanwalt des Bauunternehmers sollte daher immer auf eine schnelle Eintragung der Bauhandwerkersicherungshypothek hinwirken, weil anderenfalls ein Rangverlust droht. Daher sollte zunächst regelmäßig im Wege des einstweiligen Verfügungsverfahrens nach §§ 935 ff. ZPO eine Vormerkung (§ 883 BGB) zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek (§ 650e BGB) beantragt werden. Nur hinsichtlich der Eintragung einer solchen Vormerkung sollen im Folgenden die rechtlichen Grundlagen kurz dargestellt werden.

Rz. 70

Zuständig für die Eintragung einer Vormerkung im einstweiligen Verfügungsverfahren ist nach § 937 Abs. 1 ZPO das Gericht der Hauptsache. In dringenden Fällen kann nach § 942 ZPO auch das Amtsgericht der belegenen Sache die einstweilige Verfügung erlassen, wobei es dann eine Frist zu best...