§ 11 Erbenhaftung / 9. Mietverhältnis

Rz. 126

Beim Tod des Mieters treten nach § 563 BGB der überlebende Ehegatte, Kinder oder andere Familienangehörige oder Lebenspartner, die mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben, mit Wirkung ab dem Erbfall in das Mietverhältnis des Erblassers ein, hilfsweise gem. § 564 BGB dessen Erben. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis mit dem Tode des Mieters nicht von selbst endet, sondern von dem/den Erben gekündigt werden muss.

Unterlässt es der nach §§ 564 S. 1, 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe, dieses nach § 564 S. 2 BGB außerordentlich zu kündigen, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden bzw. Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe – auch – persönlich haftet. Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt.^[133]

Rz. 127

Beim Tod des Vermieters tritt an seine Stelle im Mietverhältnis der Erbe oder bei mehreren Erben diese in Erbengemeinschaft, §§ 2032, 2038 BGB.^[134]

Auf Antrag des Vermieters muss bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft mit dem Wirkungskreis der Vertretung der unbekannten Erben bei der Beendigung und Abwicklung des Wohnraummietverhältnisses mit dem Erblasser angeordnet werden.^[135] Der Aufgabenkreis eines nach § 1961 BGB zu bestellenden Nachlasspflegers muss nicht auf die Vertretung der unbekannten Erben in Gerichtsverfahren beschränkt werden.^[136] Die Frage, ob der Erbe unbekannt ist, ist aus der Sicht des Gläubigers zu beurteilen, dessen Schutz § 1961 BGB dient. Dementsprechend gilt der Erbe bereits dann als unbekannt, wenn die Verhältnisse so weitläufig und/oder unklar sind, dass dem Gläubiger die Beschaffung derjenigen Informationen und Unterlagen, die für den Nachweis der Passivlegitimation notwendig wären, unmöglich oder zumindest unzumutbar ist.^[137]

[133] BGH, Urt. v. 25.9.2019 – VIII ZR 122/18, NJW-RR 2020, 6.

[134] Vgl. im Einzelnen Zwißler, ZErb 2000, 12.

[135] KG ErbR 2017, 739 = ZEV 2017, 594; OLG Zweibrücken ErbR 2016, 415 = FamRZ 2016, 495 = ZEV 2015, 633; OLG Hamm, Beschl. v. 22.6.2010 – 15 W 308/10, NJW-RR 2010, 1594 = ZErb 2010, 269 = ZEV 2010, 545.

[136] OLG München ZEV 2014, 170.

[137] OLG Hamm FGPrax 2008, 161 = FamRZ 2008, 1636.