§ 1 Grundlagen und Einführung / 3. Abgeschlossenheit/baubehördliche Bescheinigung

a) Materielles Recht

Rz. 61

Materiell-rechtlich soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Für Garagenstellplätze galten bisher dauerhafte Markierungen als ausreichend, § 3 Abs. 2 WEG a.F. Nach der Neufassung gelten – alle – Stellplätze als Räume (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG).

Eine inhaltliche Definition der "Abgeschlossenheit" gibt das Gesetz nicht. Entscheidend ist die Verkehrsauffassung. Wurden unter Verletzung von § 3 Abs. 3 WEG dennoch Grundbücher angelegt und erweist erst die nachträgliche Beurteilung, dass die Abgeschlossenheit zu verneinen gewesen wäre, ist gleichwohl Sondereigentum nach Maßgabe der Teilungserklärung entstanden. Untereinander sind die Beteiligten allerdings verpflichtet, einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen.^[114] Genauso wenig beeinträchtigt eine nachträgliche Beseitigung der räumlichen Abgeschlossenheit durch bauliche Maßnahmen die Fortexistenz des einmal grundbuchlich gebildeten Sondereigentums. Sind Stellplätze und Freiflächen nicht durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt, lässt § 3 Abs. 3 Hs. 2 WEG als "Soll"-Vorschrift ebenfalls die Entstehung des Sondereigentums unberührt.^[115]

[114] Statt aller Spielbauer/Then, § 3 WEG Rn 12 ff.

[115] Vgl. auch Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn 1706,1712.

b) Baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung

Rz. 62

Diese materiell-rechtliche Komponente wird verfahrensrechtlich ergänzt durch die sogenannte baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung. Nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 WEG muss aus dem Aufteilungsplan nunmehr nicht nur die Aufteilung des Gebäudes, sondern auch des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich sein (siehe auch Rdn 13).

Rz. 63

WEG-Reform: Praxistipp

▪	Aufteilungsplan des Grundstücks

Nach dem Wortlaut des § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 WEG ("Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks hervorgeht") ist ein vollständiger Aufteilungsplan mit dem gesamten Grundstück, d.h. einschließlich Außenflächen und etwaiger Nebengebäude, auch dann zu erstellen, wenn kein Sondereigentum auf diese Außenflächen erstreckt und kein Teileigentum an oberirdischen Stellplätzen gebildet wird. Dies könnte in zeitkritischen Fällen etwa bei älteren Bestandsimmobilien mit planlich nicht erfassten Nebengebäuden problematisch sein, wenn ein Plan nicht kurzfristig zu beschaffen wäre.^[116] Erste Erfahrungen zeigen jedoch, dass Grundbuchämter in Fällen ohne Annex-Eigentum die Aufteilung auch ohne den entsprechenden Aufteilungsplan des Grundstücks vollziehen, und zwar ohne Beanstandungen (siehe auch Rdn 13).

▪	Prüfung der Aufteilungspläne

Schon in jüngerer Vergangenheit war bei vielen Grundbuchämtern zu beobachten, dass Sondernutzungspläne für Stellplätze/Terrassen- und Gartenflächen besonders akribisch geprüft wurden. Teilweise wurden sogar vor Inkrafttreten der WEG-Reform bemaßte Pläne für Sondernutzungsrechte verlangt. Aus notarieller Sicht war es daher angeraten, Sondernutzungspläne vor der Einreichung einer genauen Prüfung zu unterziehen, um Zwischenverfügungen zu vermeiden.

Wenn nach der Neuregelung statt Sondernutzungsrechten Annex-Sondereigentum oder Teileigentum an oberirdischen Stellplätzen begründet wird, wird dieses Thema von den Sondernutzungsplänen auf die Aufteilungspläne verlagert. Diese sollten daher mit noch größerer Sorgfalt durchgesehen werden, zumal sich die richtige Fassung der "Maßangaben" in der Praxis noch einspielen muss. Leider sieht der Notar die Pläne oft erst, wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung schon erteilt ist.

Es gilt nunmehr:

Soll Sondereigentum an oberirdischen Stellplätzen begründet oder auf Terrassen-/Gartenflächen erstreckt werden, müssen diese Flächen in den Plänen eindeutig vermaßt sein. Da Zweck der Regelung ist, Grenzstreitigkeiten zu vermeiden, sind bezifferte Angaben erforderlich, aus denen sich ableiten lassen:

▪	die Grenzen der Freifläche/des oberirdischen Stellplatzes von dem Bezugspunkt Grundstücksgrenze aus;
▪	die Grenzen des Stellplatzes in der Tiefgarage/Sammelgarage von dem Bezugspunkt Gebäudewand aus, wenn deren Abstand zur Grundstücksgrenze angegeben ist.[117] Eine Markierungspflicht besteht nicht mehr.

Zudem sind alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks mit jeweils derselben Nummer zu kennzeichnen. Die fehlende Nummerierung aller Einzelräume (sowie nach der WEG-Reform auch der zu diesem Wohnungseigentum gehörenden Teile des Grundstücks) in den Plänen ist ein häufig vorkommender Fehler. Entsprechende Zwischenverfügungen lassen sich durch eine vorherige genaue Prüfung leicht vermeiden.

Schließlich ist, wie zuvor auch, stets zu prüfen, ob man Gemeinschaftseigentum über Gemeinschaftseigentum sowie Sondereigentum über Gemeinschaftseigentum erreichen kann. Dies bedeutet zum einen, dass die Erstreckung...