Abgeschlossenheit (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Sondereigentum kann also nicht nur an der in sich abgeschlossenen Wohnung begründet werden, sondern auch an außerhalb der Wohnung liegenden Räumen, sofern diese verschließbar sind. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann sich das Sondereigentum an Räumen auch auf Außenflächen erstrecken, Sondereigentum kann daneben auch an Außenstellplätzen begründet werden. Bei der Begründung von Wohnungseigentum muss zur Eintragung ins Grundbuch der Eintragungsbewilligung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt werden.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 3 Abs. 2 WEG.

OLG München, Beschluss v. 30.8.2018, 34 Wx 66/18: Ein Unterteilungsantrag ist nicht vollzugsfähig, wenn sich aus den Unterlagen zum Vollzugsantrag (geänderter Aufteilungsplan) die fehlende Abgeschlossenheit eines durch Unterteilung neu zu schaffenden Wohnungseigentums daraus ergibt, dass dieses nur über einen im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümer stehenden Raums zugänglich ist.

OLG Frankfurt, Beschluss v. 23.10.2017, 20 W 302/16: Nach§ 3 Abs. 2 Satz 1 WEG (§ 3 Abs. 3 WEG n. F.) soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Auf diese Voraussetzungen hat sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beziehen. Nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ist einer Eintragungsbewilligung als Anlage unter anderem eine Bescheinigung der Baubehörde beizufügen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG (§ 3 Abs. 3 WEG n. F.) vorliegen. Ohne hinreichende Abgeschlossenheitsbescheinigung darf keine Grundbucheintragung erfolgen, da diese gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG formelle Eintragungsvoraussetzung ist.

OLG Hamm, Beschluss v. 5.1.2016, 15 W 398/15: Ein Innenhof kann nach den konkreten Gegebenheiten des zu beurteilenden Einzelfalls als sondereigentumsfähig gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG (§ 3 Abs. 3 WEG n. F.) anzusehen sein, soweit er lediglich durch eine Sondereigentumseinheit zugänglich und rundum von Gebäudemauern umgrenzt ist. Die Beurteilung der Abgeschlossenheit kann dann nicht vom Vorhandensein eines Daches abhängig gemacht werden.

AG Karlsruhe, Urteil v. 15.7.2015, 9 C 299/14 WEG: Grundsätzlich sind Wanddurchbrüche zur Verbindung nebeneinanderliegender Wohnungen auch dann zulässig, wenn es sich um tragende Wände handelt. Voraussetzung ist, dass hierdurch weder Brandschutz noch Statik des Gebäudes beeinträchtigt werden. Dass die Abgeschlossenheit der beiden Wohnungen durch eine Türöffnung aufgehoben wird, stellt keinen Nachteil für die übrigen Eigentümer dar.

Die häufigsten Fallen

1. Ohne Bescheinigung keine Grundbucheintragung

   Ohne Bescheinigung der Abgeschlossenheit werden keine Wohnungsgrundbücher durch das Grundbuchamt angelegt.

2. Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Bau-/Nutzungsgenehmigung

   Die Abgeschlossenheitsbescheinigung trifft keinerlei Aussagen über eine baurechtlich zulässige Nutzung. Über diese wird ausschließlich im baurechtlichen Genehmigungsverfahren entschieden.

3. Auch im Teileigentum muss eine Toilette vorhanden sein

   Zwar werden an die Abgeschlossenheit von Teileigentumseinheiten weniger strenge Anforderungen gestellt als beim Sondereigentum. Gleichfalls muss auch im Teileigentum eine Toilette vorhanden sein, wenn es sich nicht lediglich um eine Lagerhalle handelt, in der ansonsten nicht gearbeitet wird.

1 Allgemein

Die Sollbestimmung des § 3 Abs. 3 WEG schreibt zwar nicht zwingend vor, dass Sondereigentum nur nach Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung begründet werden kann. Allerdings ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG formelle Eintragungsvoraussetzung. Ohne hinreichende Abgeschlossenheitsbescheinigung darf daher keine Grundbucheintragung erfolgen.^[1]

[1] OLG Frankfurt, Beschluss v. 23.10.2017, 20 W 302/16.

2 Sondereigentum

2.1 Was bedeutet Abgeschlossenheit?

Abgeschlossenheit bedeutet im weitesten Sinn die Grenze zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum innerhalb der Wohnanlage und des Grundstücks. Voraussetzung für die Abgeschlossenheit einer Eigentumswohnung ist, dass mindestens eine Küche bzw. Kochnische, ein Bad oder eine Dusche und ein WC vorhanden sind – also eine Haushaltsführung in der Wohnung möglich ist. Weitere Voraussetzung für eine Abgeschlossenheit von Sonder- oder Teileigentum ist, dass diese Eigentumsbereiche gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum sowie anderen Sonder- bzw. Teileigentumseinheiten mit Wänden, Decken und Böden abgetrennt sind. Weiter ist ein separater, abschließbarer Zugang über das gemeinschaftliche Eigentum erforderlich.

Hinweis

Räume müssen nicht auf einer Etage liegen

Die Räume einer Wohnung müssen dabei nicht auf einer Etage liegen. Wohnungseigentum kann auch an übereinander liegenden Räumen begründet werden, soweit diese durch eine Treppe miteinander verbunden sind. Zusätzliche, zum Sondereigentum gehörende Räume wie Dach- und Kellerräume, die sich außerhalb der Wohn...