Die Arbeitsorte der Zukunft

Die Verwendung des Worts "hybrid" hat in den vergangenen zwei Jahren stark zugenommen. Sein Ursprung ist griechisch und bezeichnet etwas Gekreuztes oder Gebündeltes. Im Kontext der Arbeit ist mit dem Begriff die Mischung aus physischer und digitaler Präsenz gemeint - und damit die Mischung aus Arbeit und Remote-Arbeit, analog und digital.

Corporates werden hybrid

Mittelständische Unternehmen und Konzerne wissen zwar noch nicht genau, wie ihre Hauptquartiere der Zukunft aussehen werden, aber zwei Parameter scheinen gesetzt zu sein. Zum einen streben sie erheblich weniger Flächenbedarf für klassische Büroumgebungen an, und zum anderen wissen sie, dass die neuen Strukturen nicht mehr zentralisiert sein werden, sondern ein smartes Grid, ausgerichtet nach den Bedürfnissen der Beschäftigten.

Das Headquarter als "Club Office"

Was könnten wirksame hybride Modelle sein? Ingredienzien für den Mix sind: ein in der Fläche deutlich reduziertes Headquarter in hyperzentraler Lage der Metropole umgeben von einer Nachbarschaft, die Mehrwerte bietet, die nur in hochverdichteten Innenstädten existieren. Ein solches "Club Office" ermöglicht vornehmlich temporäres Arbeiten, Projekte, Workshops und hybride (!) Meetings. Für die Nutzenden sollte es ein echtes Erlebnis sein, einen Tag im Gebäude zu verbringen oder projektbezogen dort mit Kollegen Sprints durchzuführen.

Pendler-Hubs am Rand der Metropolen

Eine weitere Zutat sind zwei zusätzliche Standorte im Osten und im Westen der Metropolregion – sogenannte "Pendler-Hubs" in der Nähe von wichtigen Park-and-ride-Stationen, die von Pendlern sowieso angefahren werden, ihnen aber den Weg in die Innenstadt mit den öffentlichen Verkehrsmitteln ersparen. Es ist also offensichtlich nicht nur ein Büro-, sondern auch ein Mobilitätsthema.

Tech Unicorns werden hyperzentral

Anders als bei den Corporates sieht es bei schnell wachsenden Start-ups aus, junge Unternehmen, die in bestimmten Phasen mehrere Dutzend Menschen pro Monat neu einstellen. Diese Organisationen arbeiten im Vergleich zu den meisten Konzernen und Corporates extrem agil. Man könnte erwarten, dass gerade deshalb eine eher dezentrale und offene Büro^­­infrastruktur angestrebt wird. Aber genau das ist nicht der Fall.

Was sind die Herausforderungen der jungen Unternehmen im Hyper Growth Mode? Viele neue Kolleginnen und Kollegen werden schnell in Teams integriert. Hohe Sichtbarkeit als Arbeitgeber, informeller Austausch, pulsierender Wissenstransfer müssen gewährleistet sein. Die Etablierung der Unternehmenskultur ist überlebenswichtig, um im brutalen Wachstumskampf standhalten zu können. Dazu sind dezentrale, auf Remote Work ausgelegte Strukturen denkbar ungeeignet. Es mag funktionieren, etablierte Beziehungen und Strukturen über Fernwartung zu pflegen. Beziehungsaufbau, Identifikation mit der jungen Marke, Glaubwürdigkeit bei gleichzeitig hoher Performance ist remote – wenn überhaupt – nur sehr mühsam und langsam möglich und daher nicht zweckmäßig in heftigen Wachstumsphasen.

Büros als Ort der Begegnung und Identifikation

Die Büroumgebungen dieser Start-ups sind viel mehr als nur Workshop-Flächen, Kaffeestationen und Open Space. Sie sind Orte, an denen Sport getrieben, gemeinsam gelernt und Sozialisierungsveranstaltungen abgehalten werden.  Und sie sind für viele der erste Arbeitsort in der Stadt, da die Quote der international Zugezogenen in diesen Unternehmen überdurchschnittlich hoch ist. Selbstverständlich gibt es auch bei diesen Start-ups die Möglichkeit, im Homeoffice zu arbeiten, aber die Anlässe und Pflichten, im Headquarter präsent zu sein, sind nicht wenige. In diesem Szenario steigt der Flächenbedarf stetig an und die Nutzungsart der Fläche verändert sich häufig.

Suburbaner Raum: Das Umland wird transformiert

Ganz egal, ob ein Wissensarbeiter bei einem Start-up oder bei einem Corporate angestellt ist: Die Möglichkeit, die Arbeit nicht in Räumen zu verrichten, für die das Unternehmen Miete zahlt, ist über  Homeoffice-Regelungen gewährleistet. Dabei ist Homeoffice aber  nur die Klammer für alle Orte, die nicht Büro, Headquarter oder Pendler-Hub sind. Arbeitgeber und Arbeitnehmer haben zuletzt erfahren, dass ein großer Teil der Arbeit völlig ortsunabhängig stattfinden kann. Daher ist der Küchentisch nur eine von vielen Möglichkeiten. Längst sitzen nicht mehr nur hippe Kreative in Working Cafés, Coworking Spaces und an Stränden, die eine Wifi-Verbindung haben. Die Fliehkraft der Entgrenzung der Arbeit wirkt sich auch auf das Umland der Metropolregionen aus.

Längst sitzen nicht mehr nur hippe Kreative in Working Cafés, Coworking Spaces und an Stränden, die eine Wifi-Verbindung haben."

War es vor Corona schon ein Trend, dass man sogenannte Team Offsites, wie zum Beispiel ein Strategie-Workshop, im Umland, in der Natur, umsetzte, so kommt nun noch ein weiterer Effekt hinzu: das ortsunabhängige individuelle Arbeiten außerhalb der Städte. Grundvoraussetzung hierfür ist schnelles, zuverlässiges Internet und Rückzugsorte für Meetings und Fokusarbeit. Das ist alles andere als selbstverständlich im ländlichen Raum. Daher entstehen gerade in diesem Segment neue Orte um die Metropolregionen herum. Die Transformation, die damit auf den ländlichen Raum zukommt, ist gigantisch und braucht neue gesellschaftliche Lösungen, damit die neuen Orte der Arbeit keine "Closed Shops" für Wissensarbeitende aus den Städten werden.

Flächenbedarf pro Mitarbeitendem steigt

Medienexperten wissen, dass Kommunikationsmittel nicht aussterben oder abgelöst werden, sondern von neuen Medien ergänzt werden, und dass sich ihre Funktion wandelt. Der Brief und das Fax und die E-Mail. Das Telefon und die Chat-Apps und die asynchrone Voicemail. Alle Kommunikationsformen sind noch vorhanden, keine ausgestorben. Sie werden im Mix genutzt. Und genau das wird auch mit allen verschiedenen Arbeitsformen der Wissensarbeitenden passieren. Keine wird von der anderen abgelöst, sondern sie ergänzen sich gegenseitig und eröffnen nie da gewesene Möglichkeiten für Beschäftigte und Unternehmen, die Arbeit ortsunabhängig und nutzerzentriert zu organisieren.

"Wenn man die Flächen von #Büro, #Homeoffice, Working Café, Pendler-Hubs und ICE-Wagen summiert, so dürfte der #Flächenbedarf pro Mitarbeiter insgesamt steigen. Aber die originär von Unternehmen zur Verfügung gestellten Flächen, vor allem in Metropolen, werden pro Mitarbeiter weniger werden." – Ansgar Oberholz, CEO der Beratung St. Oberholz

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Büroflächenüberschuss in den Metropolen

Aktuellen Zahlen zufolge sind in Berlin 2021 lediglich 3,9 Prozent Leerstand an Büroflächen vorhanden. Das ist in Anbetracht der veränderten Büronutzung durch Home^­­office und Kostendruck der Unternehmen recht überraschend. Doch die Zahl kann trügerisch sein. Denn sie drückt aus, wie viel Fläche vertraglich gedeckt ist und dass Miete für diese Fläche gezahlt wird, aber sie sagt nichts über die reale Nutzung aus. Viele Büros sind noch immer leer oder nur zum Teil genutzt. Die meisten Unternehmen gehen davon aus, dass sie in Zukunft insgesamt und pro Mitarbeiter weniger Bürofläche benötigen werden, ohne den neuen Bedarf exakt zu kennen. Um die Zwischenzeit zu überbrücken, buchen sie sich für zwölf bis 24 Monate in Flex Offices ein und lassen den alten Mietvertrag auslaufen. Über diesen "grauen Leerstand" gibt es keine Erhebungen, man weiß lediglich, dass die Untervermietungen von 2019 auf 2020 in Berlin von zwei Prozent auf sechs Prozent der gesamten Büroflächen angestiegen sind, was ein Marker für diesen Effekt sein könnte. Auch gibt es noch keine aktuellen Zahlen, wie sich die Anreize, die die Eigentümer den Mietern anbieten, im Vergleich zu den Vorjahren verändert haben: Wie viel mehr mietfreie Zeit, wie viel mehr Baukostenzuschüsse werden gewährt? Anekdotisch betrachtet steigen diese Incentivierungen deutlich an, ein weiteres Zeichen für eine Veränderung des Markts.

Büros stehen vor tiefgreifenden Veränderungen

Wenn also die eine Arbeitsform und die dazugehörigen Orte die anderen Orte nicht eliminieren, sondern ergänzen, so dürfte der Flächenbedarf pro Mitarbeiter insgesamt steigen, wenn man die Flächen von Büro, Homeoffice, Working Café, Pendler-Hubs und ICE-Wagen summiert. Aber die originär von Unternehmen zur Verfügung gestellten Flächen, vor allem in Metropolen, werden pro Mitarbeiter weniger werden. Wie sich das auf die Büromärkte auswirken wird, ist völlig ungewiss. Meine persönliche Einschätzung ist, dass wir einen deutlichen Büroflächenüberschuss erleben werden – ab 2023. Es wird kaum ein anderes Nutzungssegment in den Städten einer heftigeren Transformation unterworfen werden als Büros. Bei Retailflächen dürfte es noch wilder werden, aber das ist eine andere Geschichte.

Dieser Beitrag ist in ungekürzter Fassung im aktuellen Sonderheft "Personalmagazin plus: Arbeitswelten" erschienen, das Sie hier kostenlos als PDF herunterladen können.

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