Die Unterscheidung zwischen Dienstwohnung – Werkmietwohnung – Mietwohnung – Personalunterkunft ist bereits in Abgrenzung zur Werkmietwohnung - Mietwohnung - Personalunterkunft dieses Beitrags dargestellt worden.
20.1 Allgemeines
Der Inhalt und der Abschluss eines Werkmietvertrags richtet sich nach den mietrechtlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB. Bezüglich der Kündigung und des Widerspruchsrechts sind die §§ 576 f. BGB zu beachten.
Soweit Mietwohnungsvorschriften bestehen, sind diese zum Teil als Erlass geregelt.[1] Für den Bund gelten noch die Vorschriften des RdF über Reichsmietwohnungen (Mietwohnungsvorschriften – MWV) vom 30.1.1937 in der Fassung der Verordnung vom 9.12.1938.[2]
Bei einer Werkmietwohnung besteht im Gegensatz zur Dienstwohnung keine Verpflichtung des Arbeitnehmers, die Wohnung während des Bestands des Arbeitsverhältnisses zu bewohnen, auch wenn es sich um eine funktionsgebundene Werkmietwohnung im Sinne des § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB handelt. Soll der Arbeitnehmer zur dauerhaften Beibehaltung einer Werkmietwohnung verpflichtet sein, muss eine Benutzungspflicht im Arbeitsvertrag vereinbart sein.
Es ist nicht zulässig, das Bestehen des Arbeitsverhältnisses etwa durch eine auflösende Bedingung an das Bestehen des Mietverhältnisses zu koppeln, mit dem Ziel, dass das Werkmietverhältnis im Falle der Beendigung des Arbeitsvertrags endet. Damit ist eine Klausel im Mietvertrag unzulässig, dass der Mietvertrag gleichzeitig mit dem Arbeitsverhältnis endet.[3] Unzulässig wäre auch eine Klausel, dass das Mietverhältnis spätestens drei Monate nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses endet (LG Düsseldorf, Urt. v. 09.03.1982 - 24 S 361/81.. Eine Ausnahme hierzu besteht, wenn es sich um Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch handelt.
Eine Werkmietwohnung kann auch an Arbeitnehmer vergeben werden, die nur nebenberuflich tätig sind. Zur Vermeidung der Umgehung von Kündigungsschutzvorschriften darf die Tätigkeit nicht offensichtlich von völlig untergeordneter Bedeutung für den Abschluss des Mietvertrags sein. Ein monatliches Entgelt in Höhe von 270 DM ist im Vergleich zu der bei Mietvertragsbeginn geschuldeten Kaltmiete in Höhe von 700 DM nicht offensichtlich geringfügig und von untergeordneter Bedeutung.[4]
20.2 Betriebsübergang
Enthält der Arbeitsvertrag die Vereinbarung, dass der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer eine Werkmietwohnung bereitstellt, so geht auch diese Verpflichtung auf den Erwerber über. Zwischen dem Betriebsveräußerer und dem Betriebserwerber ist daher eine Vereinbarung über die weiteren Modalitäten des Fortbestands der Werkmietwohnungen dringend zu empfehlen.
20.3 Mitbestimmung
20.3.1 nach BetrVG
Dem Arbeitgeber obliegt die grundsätzliche Entscheidung, ob er Wohnraum an Arbeitnehmer vermietet und an welche Arbeitnehmergruppen eine Vermietung erfolgen soll, ohne dass er den Betriebsrat beteiligen muss. Auch die Entscheidung, dass bestimmte Werkmietwohnungen nur noch an leitende Angestellte vermietet werden, soll nach Auffassung des Bundesarbeitsgerichts nicht der Mitbestimmung unterliegen[1], hierin könnte allerdings ein Verstoß gegen § 75 Abs. 1 BetrVG liegen.[2] Die Entscheidung über die Vermietung selbst obliegt hingegen der Mitbestimmung nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG.[3] Dabei ist es egal, ob es sich um eine Wohnung oder einzelne Zimmer handelt.
Kündigt der Arbeitgeber einen mit einem Arbeitnehmer geschlossenen Vertrag über eine Werkmietwohnung, ohne den Betriebsrat zu beteiligen, ist die Kündigung rechtsunwirksam. Ist der Arbeitnehmer aufgrund einer Kündigung der Werkmietwohnung ohne Zustimmung des Betriebsrats aus der Wohnung ausgezogen, kommt ein Schadensersatzanspruch gegen den Arbeitgeber in Betracht.
Der Mitbestimmung nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG unterliegt neben dem Abschluss und der Kündigung als Festsetzung der Nutzungsbedingungen auch der Inhalt des Mietvertrags, die Festsetzung des Mietzinses, die Frage, welche Nebenkosten zu tragen sind, und der Aufstellung von Hausordnungen.[4]
Vermietet der Arbeitgeber Wohnungen sowohl als Werkmietwohnungen an Arbeitnehmer als auch als normale Wohnungen an außenstehende Dritte (etwa Dozenten), besteht das Mitbestimmungsrecht des Betriebsrats nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG auch bei der Vergabe und Kündigung von Wohnungen an außenstehende Dritte.[5]
Der Betriebsrat kann im Falle einer Kündigung des Arbeitsverhältnisses verlangen, dass auch das Mietverhältnis gekündigt wird, um die Werkmietwohnung dann einem anderen Arbeitnehmer zur Verfügung zu stellen.
Entschließt sich ein Arbeitgeber eine Werkmietwohnung zu entwidmen, d.h. die Räumlichkeiten sollen zukünftig nicht mehr als Wohnraum genutzt werden, sondern z.B. als Dusch-, Umkleide- und Aufenthältsräume für Handwerker umgebaut werden, so ist es bislang vom BAG nicht entschieden, ob die Kündigung...
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