Es gehört nicht zu den Sorgfaltspflichten des WEG-Verwalters, zu überprüfen, ob die Berechtigung für den Einzug von Hausgeld durch Eigentumswechsel endet; dies auch dann nicht, wenn er vom Verkauf einer Wohnung erfahren hat.
Hintergrund
Ein ehemaliger Wohnungseigentümer (im Folgenden: Verkäufer) verlangt vom ehemaligen Verwalter die Rückzahlung von Hausgeldern.
Der Verkäufer hatte die Immobilie in Wohnungseigentum aufgeteilt und die Wohnungen nach und nach an verschiedene Erwerber veräußert. Der WEG-Verwalter zog die monatlichen Hausgelder per Lastschrift ein.
Wenn der Verkäufer eine seiner Einheiten verkauft hatte, teilte er dies dem Verwalter jeweils per E-Mail mit. Trotz dieser Mitteilungen zog der Verwalter weiterhin das Hausgeld für Einheiten ein, die der Verkäufer bereits veräußert hatte. Wann jeweils das Eigentum auf die Erwerber überging, teilte der Verkäufer dem Verwalter nicht mit.
Der Verkäufer meint, der WEG-Verwalter habe seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt. Nachdem dem Verwalter die Veräußerung der jeweiligen Objekte mitgeteilt worden sei, hätte dieser die Einziehung von Hausgeldern einstellen müssen. Der Verkäufer verlangt vom Verwalter die Rückzahlung der nach seiner Ansicht zu Unrecht eingezogenen Hausgelder.
Entscheidung
Der Verkäufer kann keine Rückzahlung der abgebuchten Hausgelder verlangen. Der WEG-Verwalter hat seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag nicht verletzt. Es gehört nicht zu den Sorgfaltspflichten im Rahmen einer Verwaltertätigkeit, jeweils zu überprüfen, ob die Berechtigung für den Einzug von Geldern durch Eigentumswechsel endet.
Es ist nicht erklärlich, wieso der Veräußerer seine Einzugsermächtigung nicht einfach widerrufen hat, zumal ihm am ehesten sowohl der Zeitpunkt des Verkaufs als auch der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bekannt sein musste. Es war hier sachnäher, einen solchen Widerruf bzw. eine Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Veräußerer zu erwarten. Von einer pflichtwidrigen Handlungsweise des Verwalters kann daher nicht gesprochen werden. Der Verwalter muss nicht überprüfen, wann eine tatsächliche Umschreibung erfolgt, zumal dies schon bei üblichem Verlauf durchaus Monate bis Jahre dauern kann. Diese Frist kann sich noch zusätzlich verlängern, wenn z. B. einer der Erwerber in Zahlungsschwierigkeiten gerät oder es aus anderen Gründen zu Schwierigkeiten bei der Abwicklung des Kaufvertrags kommt.
Außerdem ist der Verwalter nicht bereichert, denn er hat das Hausgeld auf Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft eingezogen.
(AG Bonn, Urteil v. 7.6.2013, 27 C 43/13)